나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51325 [1] 서울특별시 마포구 상암동 15-9 유진빌리지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 '상암주민센터' 남동측 인근에 위치하는 다세대주택
으로서, 인근은 단독주택, 다세대주택 등과 공원 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역 '디지털미디어시티역'
(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 3층 301호로서,
(사용승인일:2011.09.22)

외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: -
창호: 하이샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 옥외주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 정비구역(2010-03-04)(주거환경개선지구 사업완료구역)<도시 및 주거환경정비법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51325 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 상암동 15-9 유진빌리지 3층301호

도로명주소: 서울특별시 마포구 월드컵북로48길 28-6

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2011년 9월 22일

토지 면적: 13.47㎡ (약 4.08평)

건물 면적: 15.67㎡ (약 4.74평)

감정가: 134,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남서울농업협동조합)

3. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 상암동에 위치하며, '상암주민센터' 남동측 인근에 소재합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 '디지털미디어시티역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2011년 11월 15일 접수된 남서울농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음)

임차인 현황:

임차인: 조

보증금: 10,000,000원

차임: 460,000원

전입일자/확정일자: 2022년 2월 28일

배당신고일자: 2025년 2월 27일

대항력: 없음. 이에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 주택임차권, 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 등재되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 대상입니다.

총 등기부 채권액 합계는 229,070,195원입니다.

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 공원과 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

'디지털미디어시티역'을 중심으로 방송, IT 관련 기업 단지가 발달하여 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

교통: 지하철 경의중앙선 '디지털미디어시티역'을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

편의시설: 상암주민센터 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 초등학교 등 교육시설이 소재하나, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 사항 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '정비구역(주거환경개선지구 사업완료구역)'으로 지정된 이력이 있습니다. 사업이 완료되었으나, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

'대공방어협조구역', '비행안전제2구역'에 포함되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 조현성은 대항력이 없으므로 보증금 미회수 발생 가능성이 있으나, 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다. (보증금 인수 없음)

8. 종합 의견

본건은 서울 마포구 상암동의 역세권 소형 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리 분석 결과, 인수되는 권리가 전혀 없어 명확한 물건입니다.

소형 투자 또는 1인 가구의 실거주 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

디지털미디어시티역 인근의 소형 주택으로서 희소성이 있습니다.

마포구 상암동이라는 지역적 브랜드 가치와 함께, 향후 발전 가능성이 있습니다.

권리상 문제가 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건은 건물 면적 15.67㎡(약 4.74평)와 토지 지분 13.47㎡(약 4.08평)를 포함한 다세대주택입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 4.7평)의 다세대주택이 1.2억원 내외에 거래된 사례(IT빌, 2012년 준공)가 있습니다.

또한, 건물 면적 및 토지 지분을 포함한 총 면적(약 8.82평)이 유사한 '진빌리지'(2015년 준공)의 경우, 2.8억원 내외로 거래되었습니다.

본건은 2011년 준공으로 연식은 비교적 유사하며, 대지권 비율이 약 15.3%로 '진빌리지'에 비해 낮다는 점을 고려해야 합니다.

감정가 1.34억원은 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리상 인수되는 금액이 없고, 실거주 및 소형 투자 목적에 적합한 점을 감안할 때, 시세 범위 내에서의 입찰이 예상됩니다.

따라서 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.