나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51291 [1] 서울특별시 서대문구 냉천동 226 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 냉천동 소재 ""감리교신학대학교"" 동측 인근에 위치하고, 주위환경은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 서대문역(지하철 5호선) 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 (1), (6) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호 (3) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1), (6) : 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
일련번호 (3) : 본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) : 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-19)(지구단위계획구역(충현)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역) 임.

일련번호 (3) : 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-19)(지구단위계획구역(충현)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),서울도심(4대문안),건축선 임.

일련번호 (6) : 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-19)(지구단위계획구역(충현)), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),서울도심(4대문안) 임.

제시목록 외의 물건

일련번호 (3) : 지상 위 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (2) 건물
철근콘크리트조 평옥개 4층 건물로서,
(사용승인일 : 1970.03.19)
외벽 : 석재붙임마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

일련번호 (4) 건물
철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일 : 1980.01.17)
외벽 : 타일붙임마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

일련번호 (5) 건물
목조 와즙 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1956.07.01)
외벽 : 판넬마감 등 임.

이용상태

일련번호 (2) : ""주상용""으로 이용중임.
일련번호 (4) : ""상업용""으로 이용중임.
일련번호 (5) : ""상업용""으로 이용중임.

설비내역

일련번호 (2) : 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
일련번호 (4), (5) : 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 (4) : 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함.(후첨, ""지적 및 건물개황도"" 참조)

공부와의 차이

일련번호 (2) : 일반건축물대장상 ""영업용""으로 기재되어 있으나, 현황 2층, 3층 ""주거용"" 및 4층 ""사무실""로 이용중임.
일련번호 (4) : 일반건축물대장상 지층 ""다방"", 1층 ""점포"", 2층 ""점포"", 3층 ""당구장""으로 기재되어 있으나, 현황 지층~1층 ""점포"", 2층 ""당구장"", 3층 ""점포(림 아뜨리에(미술교육))""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51291 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 냉천동 226

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,192,594,350원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 윤OOOOO

* 특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 174.20㎡ (약 52.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 421.50㎡ (약 127.5평)

* 건물 제시외면적: 62.50㎡ (약 18.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 서대문구 냉천동 소재 "감리교신학대학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통상황: 본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 서대문역(지하철 5호선) 및 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태:

* 토지 일련번호 (1), (6)은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 일련번호 (3)은 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충현), 일반상업지역 등 복합적인 용도지역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안), 건축선 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 일부 토지는 도시환경정비예정구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리는 2025년 4월 21일 접수된 임의경매(갑7)입니다.

* 협의분할에 의한 상속 소유권이전(갑3) 및 상속 지분 이전(갑8) 등기 내역이 존재합니다.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리는 토지 등기부와 동일한 2025년 4월 21일 접수된 임의경매(갑3)입니다.

* 소유권 보존(갑1), 상속 소유권 이전(갑2), 상속 지분 이전(갑4) 등기 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 총 3명의 임차인이 존재하며, 모두 대항력이 있습니다.

* 임차인 윤정호: 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업일자 2017-05-04, 확정일자 2025-05-21, 배당신고일자 2025-05-22.

* 임차인 이재봉: 보증금 35,000,000원, 차임 2,300,000원, 전입/사업일자 2024-12-18, 확정일자 2025-06-24, 배당신고일자 2025-05-15.

* 임차인 최미라: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2019-05-24, 확정일자 2025-06-30, 배당신고일자 2025-06-18.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상).

3.3. 기타 권리사항

* 물건명세서에 기재된 바에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있으나, 구체적인 개요는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주변 환경

* "감리교신학대학교" 인근에 위치하며, 주변에 주거, 상업, 교육 시설이 혼재하여 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

* 토지는 주상용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물 (2)는 철근콘크리트조 4층 건물로, 사용승인일은 1970년 3월 19일이며, 현황 주상용으로 이용 중입니다. (건축물대장 상 '영업용'이나, 현황 2~3층 '주거용' 및 4층 '사무실'로 이용)

* 건물 (4)는 철근콘크리트조 3층 건물로, 사용승인일은 1980년 1월 17일이며, 현황 상업용으로 이용 중입니다. (건축물대장 상 '다방', '점포', '당구장'이나, 현황 지층~1층 '점포', 2층 '당구장', 3층 '점포(림 아뜨리에)'로 이용)

* 건물 (5)는 목조 와즙 단층 건물로, 사용승인일은 1956년 7월 1일이며, 현황 상업용 ('어국수' 음식점)으로 이용 중입니다.

* 총 62.50㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 서대문역 도보 거리 내에 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선 이용도 편리합니다.

* 교육: 감리교신학대학교가 인접해 있으며, 인근에 다수의 교육 관련 시설이 밀집해 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 주거 지역과 연계된 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 물건의 소유권이 공유로 복잡하게 얽혀 있어, 낙찰 후 소유권 행사나 분배 과정에서 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 3명의 임차인이 모두 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 할 수 있습니다. (자료상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임차권의 존속으로 인한 명도 협상 또는 권리 행사에 영향을 줄 수 있습니다.)

* 건물 노후화: 건물들의 사용승인일이 오래되어(1956년, 1970년, 1980년) 구조적 안전성 문제, 유지보수 비용 발생, 리모델링 또는 신축 필요성이 높습니다.

* 공부와의 현황 불일치: 일부 건물(2번, 4번)의 실제 이용 현황이 건축물대장 기재 내용과 달라, 추후 건축물 관련 행정 처리 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 총 62.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 철거 또는 활용 방안 검토가 필요합니다.

* 복합적 토지 이용계획: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시환경정비예정구역 등 다양한 용도지역 및 계획이 혼재되어 있어, 향후 개발이나 이용에 있어 복잡한 절차가 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 역세권이라는 뛰어난 입지를 갖춘 근린생활시설 및 상가 복합 용도의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 공유물분할을 위한 경매라는 특수성과 대항력 있는 다수 임차인의 존재는 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 건물 노후화, 공부와의 현황 불일치, 제시외 건물 존재 등 추가적인 리스크 요인도 수반됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 면밀히 평가하고, 명도 및 분할 관련 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 5호선 서대문역 인근의 초역세권 입지로, 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등 다양한 용도로의 활용 잠재력을 가지고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 도시환경정비예정구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적 수요 기반: 주변의 주거 밀집 지역 및 교육 시설과의 연계성을 통해 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 4,192,594,350원

* 인수 보증금: 0원 (자료상 합계 0원)

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 인수 여부 (명시적 인수 보증금은 없으나, 임차권 관련 부담).

* 건물 노후화에 따른 수리, 리모델링 또는 신축 비용.

* 제시외 건물 처리 관련 비용.

* 공유물 분할 경매 관련 법적 절차 및 협상 비용.

* 향후 개발 가능성과 지역 시장 동향 분석.

* 상기 고려사항들을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 철저한 추가 조사와 심층 분석을 통해 결정되어야 하며, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문, 임차인 협의, 법률 전문가 상담 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.