나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9738 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9738 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9738 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제201호 | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 257,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9738 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9738 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 15.87㎡ (약 4.80평)

건물면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 주OOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 지식산업센터 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 활동이 공존하는 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 독산역 및 다수의 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 9월 8일에 사용승인을 받았습니다. 본 경매 물건은 해당 건물 지상 2층에 위치한 제201호입니다. 외벽은 석재타일로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 내부는 공부상 '다세대주택(방2, 거실 및 주방, 화장실 등)'으로 이용 중이며, 확장 발코니 면적이 포함되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장 시설도 이용 가능합니다.

4. 토지 정보

토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한, 높이 제한, 장애물 제한, 군사기지 보호, 과밀억제, 폐기물 매립시설 설치 제한 구역 등에 해당합니다.

5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 해당 물건의 낙찰 후 보증금 관련 문제가 발생할 수 있음을 시사하므로, 철저한 확인이 필요합니다.

6. 상권분석

독산역을 중심으로 형성된 지역으로, 주거 시설과 함께 지식산업센터 등이 위치하여 직주근접 배후 수요가 존재합니다. 상업 시설 또한 일정 부분 발달되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상 준공업지역에 해당하여 지역 내 개발 방향에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

7. 생활정보

지하철 1호선 독산역이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다세대주택, 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다.

8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사 관련 조건입니다. 매수인은 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 승인해야 하므로, 이에 대한 법적 검토와 임차인과의 협의가 필수적입니다. 또한, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항들이 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다. 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 점유 관계 및 임대차 현황 파악에 어려움이 있었으며, 별도 확인이 필요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 독산역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 임대차보증금 관련 조건, 복잡한 토지이용계획상의 제한 등은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요소입니다. 명확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

10. 투자 포인트

독산역 인근의 역세권 소형 주택이라는 점은 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 임대차 관련 문제가 명확히 해결될 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 모든 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계