나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9468 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제13층 제1312호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9468 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제13층 제1312호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9468 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제13층 제1312호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9468 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9468 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제13층 제1312호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 4.71㎡ (약 1.42평)

토지 지분율: 471.40000000000003

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

건물 지분율: 2662.71

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 2020년 11월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 제13층 제1312호

특이사항: 해당사항 없음

주의사항: 임차인 김예진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울화곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 도보 약 10분 거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 또한, 북서측으로 폭 30미터, 남동측으로는 폭 4미터의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자가 경매를 신청한 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인 관련 조건입니다. 임차인 김예진의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 매각의 조건으로 하고 있습니다. 따라서 매수인은 이 조건을 반드시 확인하고 이행해야 합니다. 이 조건의 이행 여부가 매수인의 실질적인 부담을 결정짓는 중요한 요소입니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 화곡동 일대는 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 발달한 복합 상권입니다. 강서구청, 강서경찰서 등 주요 관공서와 다수의 업무 시설, 주거 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 상권은 대로변을 따라 금융, 법률 사무소, 병원 등 전문 업종과 함께 음식점, 판매시설, 분식점 등 다양한 근린생활시설이 혼재되어 활기를 띠고 있습니다. 특히 화곡역 주변은 직장인과 지역 주민들의 이용이 많은 지역으로, 안정적인 상권 흐름을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

화곡역 역세권이라는 장점을 바탕으로 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 지하철 5호선을 이용해 서울 주요 도심으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 이마트, 홈플러스 등 대형마트 이용이 편리하며, 다양한 병원, 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 행정 및 의료 서비스 이용이 수월합니다. 또한, 인근 학교와 주거 시설 밀집 지역으로 가족 단위 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 보증금 잔액에 대한 추가적인 책임을 부담하게 될 수 있으므로 철저한 사전 확인 및 대비가 필요합니다. 또한, 물건 소재지가 공항 중요시설물보호지구 및 수평표면구역으로 지정되어 있어 건축물 높이 제한 등 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 최근 김포공항 일대 고도제한 완화 및 도시재생사업 추진 계획이 있어 향후 일부 완화 가능성도 존재합니다. 검색 결과상 본 물건 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 화곡역 역세권의 우수한 입지 조건과 잘 발달된 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 또한, 김포공항 일대의 개발 계획과 맞물려 향후 지역 가치 상승의 잠재력도 지니고 있습니다. 그러나 매각 조건에 명시된 임차인 관련 사항을 면밀히 검토하고, 관련 법규 및 절차를 정확히 이해하는 것이 낙찰 후 발생할 수 있는 위험을 최소화하는 데 필수적입니다. 권리 분석을 철저히 하여 조건부 매각 사항을 명확히 이행할 수 있는지 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 화곡역 역세권의 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라

- 2020년 준공된 신축 오피스텔로 내부 상태 양호 기대

- 김포공항 일대 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 여력

- 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익 기대 가능성

- 다만, 임차인 관련 매각 조건 이행 여부가 투자의 핵심 포인트가 될 것임.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계