나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9605 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제10층 제1003호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9605 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제10층 제1003호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9605 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제10층 제1003호 | 감정가: 336,000,000원 | 최저가: 268,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9605 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제10층 제1003호

용도: 오피스텔 (주거용 이용 중)

감정가: 336,000,000원 (삼억 삼천육백만 원)

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.18㎡ (약 3.68평)

건물면적 (전용): 33.16㎡ (약 10.03평)

*본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 면적은 전용면적을 기준으로 산정되었습니다.

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 일반 주거지대입니다. (감정평가서 참고)

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인접하여 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통 수준입니다. (감정평가서 참고)

서울 지하철 1호선 개봉역과 7호선 광명사거리역 사이에 위치하고 있어 두 노선을 모두 이용할 수 있는 입지입니다.

2.3. 건물의 특징

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 14층 업무시설(오피스텔) 중 10층입니다.

외벽: 석재 타일 붙임 마감.

내부: 타일 및 페인트 마감, 샷시창호.

설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 비교적 양호한 주거 환경을 보장합니다.

다만, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 법률에 의한 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매 구분 및 채무 관계

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 김OO에 대한 채권자 주OOOOOOO의 채권 회수를 위한 절차)

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 문제 (가장 중요)

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 '주택도시보증공사'의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각입니다.

분석: 이 조건은 낙찰자가 인수할 수 있는 임차인의 보증금 대항력 문제를 사전에 제거하는 조치입니다. 즉, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수할 책임이 없다는 의미이므로, *이 조건이 유지된다면* 낙찰자의 입찰 부담은 크게 줄어듭니다. 매각물건명세서 등을 통해 최종적으로 해당 조건의 유효성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 배후수요

본건은 주거지대에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대형 상권은 아닙니다.

다만, 인근에 구로디지털단지와 가산디지털단지가 있어 직주근접 수요를 충족시킬 수 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

대형 쇼핑시설로는 아이파크몰, 코스트코 등이 가까이에 위치합니다.

4.2. 교육 및 자연 환경

교육: 개봉초, 개웅초, 개웅중, 경인중, 경인고, 서울한영대 등 다수의 교육시설이 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

자연: 안양천, 목감천, 개웅산 등 쾌적하고 청정한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 해당 오피스텔 주변에 직접적인 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장, 변전소 등)은 확인되지 않으나, 주거지대 특성상 주변의 다가구/다세대 밀집 지역 및 인접 도로 상황(노폭 약 4m~20m)에 따른 주거 환경의 밀집도는 현장 조사 시 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 주택임차권 승계인 대항력 포기 조건 확인

가장 중요한 주의사항입니다. "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"의 이행 여부와 조건의 세부 내용을 최종적으로 법원 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 재확인해야 합니다. 만일 조건이 철회되거나 불확실성이 있다면 권리 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 용도와 실제 사용

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제는 주거용으로 이용 중입니다. 주거용 오피스텔은 취득 시점에 따라 주택 수 산입 여부, 세금 부과 기준 등이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 전문가와 상담하여 세금 관련 사항을 철저히 검토해야 합니다.

5.3. 교통 호재 불확실성

서부간선도로 지하화 사업, GTX-D 노선 등 교통 호재가 언급되나 , 이는 광역적인 호재이며 본건의 가치에 미치는 영향 및 사업 진행 상황은 변동될 수 있으므로, 확정적인 정보로만 판단해서는 안 됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동의 역세권과 직주근접 수요를 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 감정가가 3억 3,600만원으로 형성되어 있으며, 핵심 리스크인 '임차인의 대항력 포기 조건'이 명시되어 있어 권리분석 측면에서는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

신혼부부 또는 3인 가족 구성원이 살기에 적합한 구조 (전용면적 10평대, 방 2개 구조 예상 )이며, 풀퍼니시드 시스템을 갖추고 있어 공간 활용도가 높다는 장점이 있습니다.

6.2. 투자 포인트

안전한 권리: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각은 낙찰자가 임대차보증금을 인수할 위험을 제거하여 입찰 안정성을 높입니다. (최종 확인 필수)

직주근접 임대 수요: 구로/가산디지털단지 근로자를 배후 수요로 확보할 수 있어 임대 사업에 유리합니다.

더블 역세권 접근성: 1호선 개봉역 및 7호선 광명사거리역 이용이 가능하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

신축 오피스텔 선호도: 비교적 신축 건물(2021년경 준공 으로 추정)로 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

제3종일반주거지역: 주거 환경이 양호한 제3종 일반주거지역에 위치하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계