나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9604 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제9층 제901호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9604 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9604 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제9층 제901호 | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 250,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

서울남부지방법원 2025타경9604 (1)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제9층 제901호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 313,000,000원

1.2. 면적 및 구조

건물 전용면적: 33.08㎡ (약 9.99평)

토지 대지권 면적: 12.15㎡ (약 3.67평)

구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 제9층으로, 오피스텔(주거용, 방2, 거실1, 화장실1)로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 기계식 주차, 개별 바닥 난방설비, 무인택배함 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 입지 및 환경

위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2. 경매 권리 분석

2.1. 소유 및 채권 관계

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

2.2. 임차인 및 대항력 분석 (최대 중요 사항)

주의사항: '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행됩니다.

분석: 본 건은 매각 조건 자체가 임차인(및 주택도시보증공사)의 대항력을 포기하는 조건이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없습니다. 이는 통상적인 경매 물건 대비 매우 안전하고 명확한 권리관계를 제공하는 최대의 투자 포인트입니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 토지 및 도로 상태

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. (제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률로 개발 잠재력이 있습니다.)

도로상태: 북측 노폭 약 6m 내외, 동측 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

3.2. 상권 및 생활정보

생활편의시설: 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 판단됩니다. (상세 상권분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

학군: '개봉초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경은 보통으로 판단됩니다. (교육환경보호구역 설정되어 있음.)

혐오시설: 감정평가서 상에는 혐오시설에 대한 언급이 없어, 별도의 외부 지도 서비스 검색을 통한 추가적인 확인이 필요합니다. (본 보고서에서는 확인 불가)

4. 투자 잠재력 및 리스크

4.1. 투자 포인트

권리 안정성: 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 낙찰 후 명도(인도명령) 진행 시 보증금 인수 부담이 전혀 없는 '클린' 물건입니다.

상품성: 희소성 있는 방 2개/화장실 1개의 주거용 오피스텔 구조로, 1인 가구 및 신혼부부 등에게 실수요가 높은 면적대입니다.

토지 가치: 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 밀집도가 높고 주택 수요가 꾸준한 입지입니다.

4.2. 잠재적 리스크

주차 불편 가능성: 주차 시설이 '기계식 주차'로 명시되어 있어, 차량 이용 시 출입에 불편이 따를 수 있으며, 오피스텔의 고질적인 주차 문제(특히 대형차)가 발생할 수 있습니다.

환금성: 아파트 대비 오피스텔은 통상적인 경기 침체기에 환금성(현금화 속도)이 다소 낮을 수 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동 소재의 주거용 오피스텔로, 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

가장 큰 장점은 경매 진행상 '대항력 포기' 조건이 명확하여, 매수자가 보증금 인수에 대한 리스크 없이 안전하게 입찰할 수 있다는 점입니다. 2룸 구조의 실용적인 면적은 임대수익이나 실수요 측면에서 모두 매력이 있습니다.

제3종일반주거지역의 입지적 잠재력을 고려했을 때, 현 시세 대비 적정 수준의 낙찰가로 취득한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

6. 투자를 위한 제언

현재의 시세와 기계식 주차 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰 가격을 결정하시기 바랍니다.

(참고: 감정가 313,000,000원은 2025년 기준이며, 입찰 전 현장 방문을 통해 해당 호실의 내부 상태 및 주변 주차 상황, 유사 물건의 정확한 매매/전세 시세를 반드시 확인해야 합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계