나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9607 [1] 서울특별시 강서구 공항동 661 에이아이엠하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9607 [1] 서울특별시 강서구 공항동 661 에이아이엠하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9607 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 661 에이아이엠하우스 제4층 제402호 | 감정가: 341,000,000원 | 최저가: 272,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 사건개요 및 물건현황

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9607 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형 생활주택)입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 강서구 공항동 661 에이아이엠하우스 제4층 제402호로, 감정가는 341,000,000원으로 평가되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

면적 현황은 다음과 같습니다.

토지 면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물(전용) 면적: 30.41㎡ (약 9.20평)

소유자, 채무자는 서OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량 진출입이 가능하며, 원거리에 지하철5호선 "송정역" 및 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호이며, 2021년 10월 22일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재타일 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다.

이용상태는 공부상 '도시형생활주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)'으로 구성되어 있으며 확장발코니 면적이 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

*유의사항: 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인하여 내부 확인이 어려웠음을 참고해야 합니다.

2. 입지분석 및 생활정보

2.1. 최고의 입지:

본건은 송정중학교 인근에 위치하고 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 일반 주거지역으로, 주거 환경 자체는 안정적인 편입니다. 또한, 원거리이기는 하나 지하철 5호선 송정역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호한 축에 속하며, 주요 도로와 접하고 있어 차량 접근성 역시 우수합니다.

2.2. 상권분석 및 주변환경

공항동 지역은 2019년 도시재생 활성화지역으로 선정된 이후, 주거 환경 개선(집수리 사업)과 함께 지역 상권을 활성화하기 위한 노력이 지속되고 있습니다 . 이 지역 주민들은 특화 상품(예: 송정리 막걸리) 개발 및 게스트하우스 조성 등을 통해 외부인의 지역 방문을 유도하려는 계획을 추진하고 있으며, 최근에는 골목형 상점가가 추가 지정되는 등 상권 활성화에 대한 기대감이 형성되고 있습니다 .

혐오시설

제시된 자료와 주변 환경 검색을 통해서 특정한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항동은 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역' 등 항공기 관련 규제를 받고 있어, 이는 잠재적 환경 요인으로 고려될 수 있습니다.

2.3. 생활정보

건물은 2021년 준공된 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조와 기본적인 위생/급배수/난방/승강기/주차 시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 도시형 생활주택이지만 방 3개의 실용적인 구조를 갖추고 있어 신혼부부 또는 소규모 가족에게 적합한 주거 공간을 제공합니다.

3. 권리분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

경매구분은 채권자가 채무자의 부동산에 대해 강제집행을 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

본건의 가장 중요한 특징은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 지위를 승계하여 전세 보증금 등을 반환받기 위해 경매를 진행하는 과정에서, 낙찰자에게 대항력을 주장하지 않겠다는 조건을 내건 것입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 해소되어, 명도(인도) 리스크가 현저히 낮아지는 매우 유리한 조건의 물건입니다.

3.2. 잠재적 리스크

폐문 상태: 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 인테리어, 설비의 노후도, 미수선 부분 등에 대한 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 추가 비용 발생의 가능성을 내포합니다.

토지이용 규제: 본건은 '제2종일반주거지역(7층이하)', '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역' 등에 포함되어 있어, 고도 제한 및 건축 행위에 대한 까다로운 규제를 적용받습니다. 향후 재건축 또는 증개축 시 사업성에 영향을 줄 수 있으므로 장기적인 투자 관점에서는 이를 반드시 고려해야 합니다.

4. 종합의견 및 투자전략

4.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택(도시형 생활주택)으로, 3룸 구조의 실용적인 주거 공간을 제공합니다. 입지적으로는 지하철역 접근성은 다소 떨어지나, 주거 환경은 양호하고, 도시재생 사업 등의 잠재적 호재가 있는 지역입니다.

특히 권리관계에서 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 있어, 통상적인 경매 물건보다 권리분석의 난이도와 명도 리스크가 매우 낮아 초보 투자자에게도 매력적인 물건으로 판단됩니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 미확인과 공항 관련 건축 규제는 주의해야 할 부분입니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용 승인으로 당분간 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

최저 위험 권리: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없어 권리분석 리스크가 최소화됩니다.

실수요 선호 구조: 전용면적 약 9.20평에 방 3개 구조로, 임차인이 선호하는 형태를 갖추고 있어 임대 목적에 유리합니다.

가격 경쟁력: 공항 관련 규제로 인해 인근 아파트나 타 지역에 비해 상대적으로 낮은 감정가로 형성되었을 가능성이 있어, 시세 대비 저가 매입 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계