나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9606 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9606 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9606 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제3층 제302호 | 감정가: 221,000,000원 | 최저가: 176,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경9606 (1)

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9606 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 221,000,000원

토지면적: 22.11㎡ (약 6.69평, 지분율 2211)

건물면적(전용): 27.00㎡ (약 8.17평, 지분율 2700)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 특징 및 주의사항

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각이므로, 이 조건의 이행 여부 확인이 필수입니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

최적의 입지:

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 한울중학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 주거지대입니다. 비교적 정돈된 주거환경을 갖추고 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근 도로면에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다. 지하철역과의 거리는 다소 있으나, 버스 노선을 통해 연계가 가능합니다.

건물 개요:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호입니다.

사용승인일은 2021년 3월 11일로 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 석재타일붙임 마감 등, 창호는 새시창호 마감 등입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 전기설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.

2.2. 권리분석

권리 관계:

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일합니다. 말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리가 없음을 확인하는 것이 중요합니다.

주의사항 분석:

주의사항에 명시된 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 '대항력 포기 조건 매각'은 권리분석에 있어 가장 핵심적인 요소입니다. 이 조건이 확실하게 이행된다면 낙찰자는 임차보증금을 인수할 위험이 사라져 안전한 명도가 가능해지지만, 조건을 명확히 이해하고 이행 여부를 확인해야 합니다. 입찰 전 관할 법원을 통해 이 조건의 구체적인 내용 및 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권 분석:

주변은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의점, 소형 마트, 세탁소 등 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성이 확보됩니다. 상업 지구보다는 주거 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

생활정보:

한울중학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성은 양호하며, 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 단지 동측으로 약 5M 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 용이합니다.

혐오시설:

제시된 정보 및 일반적인 검색 결과만으로는 혐오시설의 존재를 확인할 수 없습니다. 최종 입찰 결정 전, 주변 환경에 대한 현장 답사를 통해 묘지, 고압선, 변전소, 폐기물 처리시설 등 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설 유무를 필히 확인해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 특이사항

공법상 제한:

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 주목할 점은 건축허가·착공제한지역(2022-09-15) 및 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)으로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 일정 기간 동안 건축 행위에 제한이 있음을 의미하며, 투자 목적이 개발과 관련되어 있다면 이 제한사항의 해제 시점과 내용을 정확히 파악해야 합니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역으로도 지정되어 있어, 매매 시 일정 요건 충족 및 관할 구청장의 허가가 필요합니다.

건물 이용 현황:

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 주거 만족도와 자산 가치 유지에 긍정적입니다.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 2억 2,100만 원은 2021년 사용승인된 건물의 가치를 반영하고 있습니다. 주요 리스크는 '대항력 포기 조건 매각'에 대한 확실한 이행 여부 확인 및 건축 행위 관련 공법상 제한입니다. 주거용 실거주 목적이나 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

2. 안정적 주거 환경: 다세대 및 단독주택이 밀집한 주거지역으로 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

3. 권리 분석 안전성: HUG의 대항력 포기 조건이 확실히 이행된다면, 인수되는 임차보증금 없이 깨끗한 명도가 가능하여 권리상의 안정성이 높습니다.

4. 소액 투자 가능성: 서울 내 아파트에 비해 소액으로 접근 가능한 주거 상품입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계