나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경77563 [1] 경기도 남양주시 진접읍 부평리 764 진접센트레빌시티1단지 104동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 "부평초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2009.10.09. 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 22층건 내 17층 1703호로서
외벽:몰탈위 페인트,
창호:샷시창입니다.

이용상태

아파트 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기 설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 유사사다리형이고, 평지의 건부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부평지구), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-01-23)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 764번지에 소재한 진접센트레빌시티1단지 104동 17층 1703호 아파트입니다.

사건번호는 남양주지원 2024타경77563 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트조로, 2009년 10월 9일에 사용승인되었습니다.

본 건은 건물과 토지 일괄매각 대상입니다.

감정평가액은 401,000,000원입니다.

전용면적은 101.98㎡ (약 30.8평)이며, 토지 지분은 66.10㎡입니다.

본 물건은 재매각 건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

특별 매각조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%이므로 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리에 위치하며, "부평초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 유사 사다리형의 평탄한 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부평지구), 중로2류(폭 15m-20m) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 채권자는 고OO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2023년 2월 8일 접수된 고재용의 근저당권(을11, 35,000,000원)입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들(을11 근저당, 갑6 압류, 갑8 임의경매개시결정)은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 황민구 (황 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 특이사항에 해당합니다.

등기부채권 총액은 35,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 진접센트레빌시티1단지라는 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

토지이용계획 상 폐기물 매립 시설 설치가 제한되는 지역으로, 혐오시설이 입지할 가능성은 낮아 보입니다.

대중교통 및 도로망을 통한 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리하며, 단지 내 도로 및 인접 도로를 통한 차량 접근성이 우수합니다.

* 교육: "부평초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근의 근린생활시설, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등을 이용할 수 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 내 충분한 주차 공간(지하 전기차 충전기 포함)이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 황민구 씨는 대항력을 보유하고 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시된 점은 특이 사항입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 소지가 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이전 경매에서 낙찰되지 못했거나, 보증금을 회수하지 못한 사유가 존재할 수 있으므로, 추가적인 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

* 특별 매각조건: 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%이므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 지역 규제: 토지이용계획에 명시된 다양한 제한사항(가축사육제한, 상대보호구역, 배출시설설치제한, 성장관리권역 등)은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남양주시 진접읍의 신축급 아파트로, 기본적인 생활 편의 시설과 교통 여건을 갖춘 주거 가치가 있는 부동산입니다.

감정가는 401,000,000원이며, 최근 시세 데이터를 분석할 때 현재 시장가 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재(보증금/차임 0원)와 재매각이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 물건의 가치를 면밀히 평가하고, 명도 관련 예상 비용 및 법적 절차를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 편리한 생활 인프라: 초등학교, 근린생활시설, 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 남양주시 진접읍은 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (관련 개발 계획 추가 조사 필요)

* 비교적 양호한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정으로, 낙찰자는 소유권 이외의 부담을 최소화할 수 있습니다. (단, 임차인 문제는 별도 고려)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(101.98㎡)의 경우, 3.3㎡당 약 405만원에서 418만원 수준의 거래가가 형성되었습니다.

이를 바탕으로 환산 시, 해당 면적의 시세는 약 413,000,000원에서 426,500,000원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 401,000,000원이며, 이는 최근 시세 하단 범위에 해당합니다.

하지만 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재로 인한 명도 리스크를 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 390,000,000원에서 410,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최초 감정가인 401,000,000원 수준에서, 임차인 명도 관련 비용을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

예상 입찰가: 400,000,000원 (본 금액은 시장 상황, 입찰 참여자 수, 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.