나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9669 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1325 목동파크자이 제106동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '서울갈산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(양천구청역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제7층 제703호로서,
(사용승인일 : 2019.02.07)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9669 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1325 목동파크자이 제106동 제7층 제703호

용도: 아파트

감정가: 1,420,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해운대새마을금고

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 54.28㎡ (약 16.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적 추정): 84.98㎡ (약 25.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '서울갈산초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(양천구청역)이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 3.혐오시설 및 주변 시설

인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

주변에는 서울갈산초등학교, 양천구청, 양천문화회관, 근린공원 등이 소재하여 생활 편의 및 교육 환경이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

조사된 임차내역이 없습니다.

인수해야 할 임차보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 2.등기부 요약

말소기준권리: 2019년 3월 28일 웰컴저축은행 주식회사 근저당권설정 (을1)

등기부 채권 총액: 1,600,786,416원

* 주요 권리 내역

- 소유권보존 신탁: 주식회사하나자산신탁 (갑1)

- 소유권이전 1번신탁등기말소: 이지영 (갑2)

- 근저당권설정: 웰컴저축은행주식회사 (을1) - 말소기준권리

- 근저당권설정: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (을10) - 말소

- 가압류: 서민금융진흥원 (갑4) - 말소

- 임의경매개시결정: 해운대새마을금고 (갑5) - 말소

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 확인 필요)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권

본 건은 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 양천구청이 있어 행정 및 관련 편의시설 이용이 용이하며, 상업 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제7층 제703호

사용승인일: 2019년 2월 7일

주요 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지 및 일부 타일, 창호 - 샷시

1.5. 2.설비 내역

위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 주차장, 열병합 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 3.주변 교육 시설

서울갈산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수 또는 명도 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한사항: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 신축급 아파트로, 양천구 신정동의 주거 선호 지역에 위치하고 있습니다.

서울갈산초등학교 인접, 양천구청 및 생활 편의 시설 이용 용이, 양천구청역 도보 거리 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 인수해야 할 부담되는 권리는 없으며, 임차인 또한 없는 것으로 조사되었습니다.

다만, 복잡한 토지이용계획 상의 제한 사항과 소멸되지 않는 지상권 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 깔끔한 상태 유지 및 적은 유지보수 비용 예상

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 대중교통 편리, 주변 생활 인프라 풍부

* 권리상 안전: 인수 부담 없는 권리 관계, 임차인 없음

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,420,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 합리적입니다.

다만, 잠재적 리스크 요인(공법상 제한, 지상권 등)을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.