나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경474 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 63-18 케이엘케이유-윈시티 제10층 제1010호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 ""영중초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 인
근에 대단위 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으
로서 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철5호선""영등포시장역""이 위치하
고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 알씨슬래브지붕 15층중 10층 1010호로서,
외벽 : 돌 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 시스템에어컨 설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비,
주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근
린생활시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 40미터 서측 및 동측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약4미
터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동7가 63-18
준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공
방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역, 건축선 등입니다.
<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 63-18번지, 케이엘케이유-윈시티 제10층 제1010호에 소재한 지식산업센터입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경474 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정평가액은 521,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 12.78㎡ (약 3.87평)이며, 건물 지분 면적은 43.20㎡ (약 13.07평)입니다.

건축물대장상 건물명은 KLK U-WIN CITY이며, 용도는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설)입니다.

준공년월일은 2022년 10월 19일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

채권자는 농협은행이며, 본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 북측으로는 영중초등학교가 소재하고 있습니다.

주변에는 대단위 아파트 단지, 다른 지식산업센터, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 지역 여건이 양호합니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 영등포시장역이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 도로변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로, 본건 건물(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북측 노폭 약 40미터, 서측 및 동측 노폭 약 8미터, 남측 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획으로는 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 4일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 530,400,000원)입니다.

경매를 신청한 채권자는 농협은행이며, 2025년 4월 21일 접수된 임의경매(채권금액 456,390,140원)입니다.

이 외에 영등포구의 압류, 박은애의 소유권이전 1번 신탁등기 말소 등이 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 위에서 언급된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리는 없으므로, 낙찰자는 등기부상 권리를 깨끗하게 인수하게 됩니다.

1.2. 1.임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 파악되었습니다. 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* 임차인: 주식회사마린투자그룹 (대표 이 )

* 보증금: 33,000,000원

* 차임: 3,300,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 2월 2일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사케이엘에스씨라이프 (대표 이 )

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입/사업자등록일: 2023년 2월 24일

* 확정일자: 2023년 2월 24일

* 대항력: 없음

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 영등포동7가 일대는 영등포역과 영등포시장역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 고도로 발달한 지역입니다.

주변에는 타임스퀘어와 같은 대규모 쇼핑몰, 오피스 빌딩, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 높은 유동인구를 확보하고 있습니다.

본건 건물인 KLK U-WIN CITY는 다수의 중소기업과 스타트업이 입주한 지식산업센터로서, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 인근의 근린생활시설 및 대규모 주거 단지는 본건의 지원시설(근린생활시설)에 대한 배후 수요를 제공합니다.

지하철 5호선 영등포시장역이 도보 거리에 있어, 직장인들의 출퇴근 및 방문객들의 접근성이 매우 우수합니다.

주변 지역에 유해시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)의 입지는 확인되지 않았으며, 생활 및 업무 환경에 부정적인 영향을 미칠 요인은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 북측 인근에 영중초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 영등포 시장, 대형 마트, 백화점, 복합 쇼핑몰 등 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 시내버스 및 광역버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 의료 시설: 주변에 종합병원 및 다수의 의원급 의료기관이 분포하여 의료 서비스 접근성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 관련 법률 및 계약 조건에 따라 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 등기부상 권리 분석 결과, 특이사항은 없는 것으로 파악됩니다.

* 시장 변동성: 지식산업센터 시장의 경기 변동, 금리 인상, 공급 증가 등에 따라 공실률이 상승하거나 임대료가 하락할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 명도: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 신속하고 원활한 명도를 위해 낙찰자의 적극적인 협조 및 노력이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구의 핵심 업무 및 상업 지구에 위치하여 탁월한 입지 조건을 자랑합니다.

지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하며, 주변의 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

2022년 10월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로서, 현재 시장에서 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다.

유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 권리 관계가 명확하고 법적 하자도 발견되지 않아 안정적인 투자가 가능합니다.

종합적으로 볼 때, 향후 시세 상승 및 꾸준한 임대 수익 창출이 기대되는 우량 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 영등포 핵심 상업/업무 지구, 지하철 5호선 영등포시장역 도보 거리.

* 신축 건물: 2022년 사용승인, 현대적 시설 및 뛰어난 관리 상태 기대.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 모든 권리 말소로 깨끗한 소유권 확보.

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 의무가 없어 초기 투자 부담 경감.

* 지역 성장 잠재력: 영등포 지역의 지속적인 개발 및 미래 가치 상승 기대.

* 다용도 활용: 지식산업센터 및 근린생활시설 운영으로 안정적인 임대 수익 추구 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 521,000,000원입니다.

예상 입찰가는 최근 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 임차인의 보증금을 인수하지 않으므로, 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 시세, 임대료, 공실률 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 결정되지만, 경쟁률 및 개별 물건의 특성에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다, 투자자가 자체적으로 산정할 수 있도록 정보 제공에 초점을 맞추었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.