나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9716 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제9층 제903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울두산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1호선 ""독산역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 업무시설 및 공동주택 건물 내 제9층 제903호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 범안로12길 및 범안로12가길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9716 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-124, 더시크릿독산 제9층 제903호

건물명: 더시크릿독산

구분: 집합건물 (도시형생활주택)

토지면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

건물면적: 15.36㎡ (약 4.65평)

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 환경은 보통임. [cite:appraisal summary]

교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. [cite:appraisal summary]

도로 접근성: 본건 남서측 및 남동측으로 범안로12길 및 범안로12가길과 각각 접함. [cite:appraisal summary]

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기.

인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-27

대항력: 있음

비고: 임대차 관계가 명확하지 않으나 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 일반적이지 않아 주의가 필요하며, 실제 임대차 관계 및 인수해야 할 보증금 유무에 대한 철저한 확인이 필수적임.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임수아)

보증금: 169,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-20

확정일자: 2021-12-22

배당신고일자: 2023-10-10

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차권으로 보이며, 대항력이 없는 임차인으로 분류되어 매각으로 소멸 예정임.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

주변 상업 시설: 주거지역 내 근린생활시설, 상가, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

개발 잠재력: 서울시 금천구 독산동은 지속적인 도시 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음. [cite:json analysis, search result 7]

5. 생활정보

편의시설: 인근에 홈플러스, 롯데 아울렛, 마리오 아울렛 등 대형 쇼핑시설과 고려대학교 구로병원 등이 차량 이용 시 접근 가능함. [cite:search result 7]

교육시설: 서울두산초등학교가 인근에 위치하며, 도산초가산중학교, 세일중학교, 독산고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경은 보통임. [cite:appraisal summary, search result 7]

주거환경: 도시형생활주택으로, 개별난방, 도시가스, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있음. [cite:appraisal summary]

주변 시설: 도심 속 주거 지역으로, 대형마트, 병원, 학군, 교통 등 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있음. [cite:search result 5, 7]

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이 의 경우 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 함. 만약 보증금이 존재하고 인수해야 한다면 추가적인 매수 부담이 발생함.

HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 확인하여 잠재적 위험 요소를 파악해야 함.

토지이용계획 및 제한사항: 본 건 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 군사기지 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 건물 활용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있음. [cite:appraisal summary]

소형 면적: 건물 전용면적이 15.36㎡ (약 4.65평)으로 매우 작아, 임대 수익 창출이나 향후 매매 시 거래에 어려움이 있을 수 있음.

쓰레기 처리 문제: 금천구는 자체 소각장이 없고 수도권 매립지 직매립 금지법 시행 등으로 쓰레기 처리 문제에 대한 잠재적 부담이 있을 수 있으나, 본 물건 자체와 직접적인 관련성은 낮음. [cite:search result 9, 10]

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역임. [cite:search result 1, 2, 3]

7. 종합 의견

본 물건은 서울 남부 지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 서울 금천구 독산동 소재 소형 도시형생활주택임.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 존재와 그 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 불확실성임. 이는 잠재적 추가 인수 금액 발생 가능성을 내포하므로, 철저한 사전 조사가 필수적임.

HUG 관련 임차권은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 인수 조건 변경 사항에 대한 확인이 필요함.

건물의 전용 면적이 매우 작고, 다수의 토지이용계획 제한사항이 존재하는 점은 투자 가치 및 활용 측면에서 신중한 접근을 요구함.

8. 투자 포인트

경매 물건: 일반 시세 대비 저가 매수 기회가 존재할 수 있음.

위치: 독산역 인근 역세권으로, 교통 편의성이 좋고 향후 지역 발전 가능성이 있음. [cite:search result 7]

소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사무실 등으로 활용 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 175,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 면적대의 최근 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월, 21.99㎡(엘리체) 매매가: 140,000,000원

* 2026년 5월, 29.87㎡(로얄팰리스5) 매매가: 325,000,000원

* 2026년 5월, 53.72㎡(더하우스비동) 매매가: 440,000,000원

본건의 건물 면적은 15.36㎡로, 제공된 시세 정보 중 가장 작은 21.99㎡(엘리체)보다도 작음. 엘리체(21.99㎡)의 2026년 5월 거래가 140,000,000원을 기준으로 본건의 면적 비율(약 69.85%)을 적용하면, 약 97,790,000원 수준의 보수적인 추정이 가능함.

하지만, 본건은 감정가가 175,000,000원으로 책정되어 있으며, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 0원 기재에 대한 불확실성, 즉 실제 인수 보증금 발생 가능성을 반드시 고려해야 함.

예상 입찰가 범위:

위 분석을 종합하고, 리스크를 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있음. 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본건의 특수성(매우 작은 면적, 불확실한 임차인)을 감안하면 이보다 낮거나, 임차인 리스크 해소 시 상향 조정될 수 있음.

현 시세와 감정가를 고려하고, 잠재적 리스크를 감안했을 때, 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장함. (단, 임차인 이 관련 조사 완료 후 금액 조정 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.