나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9720 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9720 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9720
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 68-17 영진팰리스, 제5층 제503호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9720 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 68-17 영진팰리스, 제5층 제503호 | 감정가: 325,000,000원 | 최저가: 260,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9720 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9720 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제5층 제503호

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.12.24

1.2. 물건 현황 (면적 및 지분)

토지면적: 18.19㎡ (약 5.50평)

토지 지분: 18.19㎡ (약 5.50평)

건물면적 (전용면적): 29.46㎡ (약 8.91평)

건물 지분: 29.46㎡ (약 8.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재한 주택지대입니다. [cite: original text]

교통 상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하고 있습니다. [cite: original text]

1.4. 건물 및 토지 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제503호입니다. [cite: original text]

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 섀시 창호입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. [cite: original text]

토지 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 세장형 완경사지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. [cite: original text]

인접 도로 상태: 본 건 남서측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접합니다. [cite: original text]

토지 이용 계획 및 제한 상태:

395-6: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다. [cite: original text]

395-25: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 원추표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다. [cite: original text]

공부와의 차이: 없음. [cite: original text]

1.5. 권리분석

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있습니다. [cite: original text]

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 있습니다. [cite: original text]

임차보증금: 금360,000,000원

임대차계약일자: (1)2022년 01월 05일, (2)2022년 02월 04일

확정일자: 2022년 01월 12일 (금360,000,000원)

주의사항: 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. [cite: original text]

1.6. 상권 및 생활정보

상권: 본 건 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 전형적인 주택지대입니다. [cite: original text] 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 주거 환경이 주를 이룹니다.

생활정보:

교육시설: "서울신정초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 여건이 양호합니다. [cite: original text]

교통: 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: original text] 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

주변 시설: 주변에는 편의점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 소재하고 있으며, 전반적으로 주거 밀집 지역의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

혐오시설: 본 건 소재지 및 인근 지역, 특히 서울신정초등학교 주변에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

보증금 관련: 현재 등기된 임차보증금이 3억 6천만원으로, 감정가 3억 2천5백만원을 초과합니다. 또한, 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 해당 포기 조건의 법적 효력 및 잔여 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

민간임대주택 등록: "민간임대주택 등록" 상태로 인해 향후 임대 관련 법규 적용이나 의무 사항 발생 가능성을 확인해야 합니다. [cite: original text]

토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 수평/원추표면구역 등은 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다. [cite: original text]

1.8. 종합 의견

본 건은 2021년 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 양호하고, 지하철역 및 초등학교가 인접하여 입지 조건이 비교적 우수합니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 임차 보증금 문제입니다. 감정가를 상회하는 보증금과 포기 조건부 매각은 인수 시 상당한 위험을 내포하고 있습니다. 이러한 권리 관계와 법적 쟁점을 명확히 파악하고, 낙찰 후 추가 부담 가능성을 철저히 분석해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 새 건물이어서 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

역세권 및 학세권: 까치산역과 서울신정초등학교가 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

가치 상승 잠재력: 만약 권리 관계의 위험 요소를 해소하고 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주의: 투자는 철저한 권리 분석과 실사, 그리고 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다. 특히 본 건의 임차 보증금 관련 사항은 초기에 반드시 명확히 해결해야 할 부분입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계