나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9678 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제5층 제504호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9678 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9678 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제5층 제504호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 건은 서울남부지방법원 2025타경9678 (1) 사건의 부동산강제경매 물건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 채권자는 주OOOOOOO, 채무자 및 소유자는 이OO입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제5층 제504호 다세대주택이며, 감정가는 250,000,000원으로 산정되었습니다.

건물 전용면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

토지 대지권: 20.84㎡ (약 6.31평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동, 서울신정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 도심형 주거지역입니다. 2019년 8월 30일에 사용승인된 비교적 신축급 건물(5층 중 5층)로, 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 지하철역과의 접근성은 현장 조사를 통해 세부 확인이 필요합니다.

2.3. 생활 정보 및 상권

인근에는 '서울신정초등학교'가 소재하여 교육 시설 이용이 용이하며, 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의시설인 근린생활시설이 주변에 분포되어 있어 기본적인 생활 편의는 무난할 것으로 예상됩니다. 강서구 화곡동 일대는 주거 수요가 높은 지역으로, 임대차 거래는 활발한 편입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 물건 권리 분석

등기사항전부증명서 상 2023.10.24. 접수된 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 등재되어 있습니다. 이는 감정가(250,000,000원) 대비 매우 높은 비중을 차지하는 권리로서, 경매 매각 시 낙찰자가 인수할 여지는 없으나, 아래 주의사항과 연계하여 권리관계가 복잡함을 시사합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 임차보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에도 낙찰자에게 부족분 반환 청구를 하지 않겠다는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 충족될 경우 낙찰자는 임차보증금 인수 없이 깔끔하게 소유권을 확보할 수 있게 되어, 입찰 리스크가 상당히 줄어듭니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

* **권리 관계 확인:** HUG의 임차보증금반환청구권 포기 조건이 확실히 이행되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 조건이 불명확하거나 철회될 가능성이 있다면, 낙찰자는 막대한 임차보증금 인수 리스크를 부담하게 됩니다.

* **임차 현황:** 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 명도(인도) 저항이 발생할 수 있습니다.

* **도시계획 제한:** 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 등 다양한 도시계획 제한이 존재합니다. 이는 재개발/재건축 추진 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* **혐오 시설:** 인근에 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 다세대 밀집 지역 특성상 소규모 고물상, 재활용 분리수거 시설 등은 존재할 수 있으므로 현장 방문을 통한 세부 확인이 필수적입니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 2019년식 신축급 다세대주택으로 주거 선호도가 높고, 건물 면적이 전용 9평대로 신혼부부나 1인 가구에 적합합니다. 감정가 대비 임차보증금이 높다는 리스크가 있었으나, 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건이 명시되어 있어 이 조건만 명확히 이행된다면 권리상의 인수 리스크는 최소화됩니다.

4.3. 투자 포인트

**최고의 입지:** 비교적 신축인 5층 건물(최상층)의 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 화곡동 내에서 경쟁력이 있습니다.

**권리 안전성:** HUG의 임차보증금 잔액 포기 조건은 이 물건의 최대 강점입니다. 이 조건 덕분에 명도 절차와 임차보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 매우 높습니다.

**실거주 및 임대 수요:** '서울신정초등학교' 인근의 주거 밀집 지역으로, 실거주뿐 아니라 임대 목적으로도 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계