나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7235 [1] 경기도 파주시 금촌동 353-3 (다솜빌리지) 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌초등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서 인근은 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며 인근에 "금촌역(경의선)" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2015.05.22 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,
외 벽 : 석재 및 스톤코트 마감 등,
창 호 : 하이샷시 및 시스템창호 임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 단위세대로 이용중임.
* 상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ의 2의 나.공법상 제한사항(토지이용계획사항)" 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 대상물건의 내부구조는 수차례 현장조사에 임하였으나 소유자 등 이해관계인의 부재로 집합건축물
대장 상 건축물현황도를 기준하였는 바, 이점 업무진행시 참고바람

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경7235 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 353-3 (다솜빌리지) 2동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 151,000,000원

* 토지면적: 37.24㎡ (약 11.26평)

* 건물면적: 51.39㎡ (약 15.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 감정평가요약: 2015년 5월 22일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 201호로서, 공동주택(다세대주택) 단위세대로 이용 중임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 "금촌역(경의선)" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 8월 17일 우리은행 근저당권 (121,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요:"라는 내용이 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 확인되지 않으며, 별도의 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됨. 통상적으로 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

* 등기부상 총 채권액: 약 193,044,005원

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전: 2015-08-17 (서보현)

* 근저당: 우리은행, 121,000,000원 (2015-08-17, 말소기준권리)

* 가압류: 경기신용보증재단, 20,000,000원 (2023-06-15)

* 가압류: 주식회사 케이뱅크, 6,729,180원 (2023-08-22)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단, 20,000,000원 (2023-08-28)

* 가압류: 중소기업은행, 25,314,825원 (2023-09-27)

* 압류: 파주시 (징수과) (2023-12-21)

* 압류: 파주시 (징수과세 외) (2023-12-28)

* 임의경매개시결정: 우리은행, 102,322,476원 (2024-09-19)

* 압류: 파주시 (차량등록 사업소) (2024-10-08)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상으로, 실제 점유자 및 임차인 현황은 별도 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황이며, 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내역을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

* 물건이 소재한 금촌동 353-3번지 일대는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역임.

* 인근에 금촌역(경의선)과 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 이는 지역 상권의 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

* 금촌초등학교가 북측에 위치하여 교육 환경이 우수하나, 상업 시설의 밀집도는 상대적으로 높지 않아 복합적인 상권보다는 주거지 상권의 특성을 강하게 띰.

5. 생활정보

* 교통: 금촌역(경의선) 및 다수의 시내외 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 금촌초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변 환경: 주거지대 내 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있음. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 학교 인근이라는 점에서 긍정적임.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 제공된 정보상 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나 실제 점유 현황 및 임대차 내역은 별도 확인이 필수적임. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 건물 연식 대비 유지보수: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 발생할 수 있는 건물 유지보수 비용에 대한 고려가 필요함.

* 시장 경쟁: 파주시 금촌동 지역 내 유사한 연식과 면적의 다세대주택 매물이 존재할 수 있어, 향후 매도 시 경쟁 심화 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동의 주거지 내에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있어 주거 가치가 양호한 편임. 등기부상 권리 관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리 하위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 법률적으로는 안전한 편임. 다만, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 현장 방문 시 상세한 점유 및 임대차 상황을 반드시 확인해야 함. 제공된 최근 실거래가 데이터를 고려했을 때, 감정가가 시장 가격보다 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 신중한 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 파주시 금촌동의 안정적인 주거지역 내 입지.

* 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며 건물 상태 양호 예상.

* 금촌역 및 버스정류장 인접으로 편리한 교통 환경.

* 금촌초등학교 인접으로 우수한 교육 환경.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 권리 분석.

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적(약 51.38㎡)의 실거래가: 2026년 7월, 140,000,000원 (3.3㎡당 약 2,724,800원)

* 본 물건의 감정가: 151,000,000원

* 제공된 실거래가 정보 중 본 물건과 면적(51.39㎡) 및 건축 연도(2015년)가 유사한 2018년 준공 물건(51.38㎡)이 2026년 7월 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 물건의 감정가는 이와 비교하여 약 7.8% 높게 책정되었으나, 최근 시장 가격은 140,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려하여, 입찰 희망가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.