나이스옥션 법원경매 고양 2024타경71779 [1] 경기 고양시 일산동구 성석동 1075-2, 비동 4층401호 (성석동,일산아이하우스) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 4층 401호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로, 다세대주택 3개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2024타경71779 (1)

소재지

경기도 고양시 일산동구 성석동 1075-2, 비동 4층 401호 (성석동, 일산아이하우스)

용도

다세대주택

감정가

180,000,000원

토지면적

109. 65㎡ (약 33.2평)

건물면적

119. 34㎡ (약 36.1평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건

주의사항

특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

토지 형상은 자루형이며, 다세대주택 3개동의 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리지역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 12월 16일 우리은행 근저당권 (을4) 입니다.

경매로 인해 소멸될 권리로는 우리은행 근저당권, 고령성주축협 근저당권, 경기광주세무서장 압류, 그리고 본 경매 개시 결정(에프더블유에이치씨2403유동화전문 유한회사) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 150,300,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강민희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-02-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 원이든

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-10

대항력: 없음

비고:

인수할 보증금은 0원으로, 임차인으로부터 인수할 부담은 없습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 성석동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

최근 인근 유사 다세대주택 매매 사례를 살펴보면,

60. 7㎡ (약 18.4평) 규모의 주택이 2026년 7월 1.3억원에 거래되었습니다.

66. 3㎡ (약 20.0평) 규모의 주택이 2026년 7월 1.27억원에 거래되었습니다.

71. 2㎡ (약 21.6평) 규모의 주택이 2026년 7월 1.2억원에 거래되었습니다.

본 물건은 전용면적 약 36.1평으로 비교 사례보다 면적이 훨씬 넓습니다.

건축 연도는 2013년으로, 최근 거래된 인근 물건들의 건축 연도(2017-2018년)보다 오래된 점을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 수준입니다.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도가 2013년으로, 인근의 신축 다세대주택에 비해 노후도가 있다는 점은 향후 가치 평가 시 고려될 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 등의 규제가 존재합니다.

특별매각조건으로 인해 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있습니다. (감정가 1.8억원 기준, 3,600만원)

유동화 물건으로서 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 추후 명도 진행 시 추가적인 확인 또는 조치가 필요할 수 있습니다 (단, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없습니다).

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 일산아이하우스 B동 4층 401호 다세대주택입니다.

약 36.1평의 넓은 전용 면적이 가장 큰 장점이며, 등기부상 권리 관계는 대부분 소멸 예정이고 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 평가됩니다. 다만, 건물의 건축 연도가 비교적 오래되었다는 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

특별매각조건으로 인한 높은 보증금 요구는 진입 장벽이 될 수 있으나, 경쟁이 적을 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 전용 면적(약 36.1평) 대비 매력적인 감정가.

권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

향후 성석동 일대의 개발 가능성 및 주택 노후도에 따른 재건축/리모델링 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 180,000,000원

주변 유사 규모 주택의 시세(환산가)는 약 200,000,000원 ~ 255,000,000원 범위로 추정됩니다. (단, 건축 연도 차이 감안)

보수적으로 접근하여 감정가 대비 10% 가량 상승한 195,000,000원 내외를 1차적인 입찰 희망가로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건의 현장 조사 결과, 법원 기록 상세 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 본인의 판단 하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.