나이스옥션 법원경매 고양 2024타경72673 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 109동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석동마을 복지사무소" 북동측 인근에
위치하고 있으며, 주위는 다세대주택단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 소규모 공장
및 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 남동측 인근의 동국로변에 노선버스
정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2018.12.14.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 공동주택,
한울하임 109동 중 1층 102호로서,
외벽: 드라이비트 마감 및 일부 석재붙임, 패널 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 자루형 토지로서, 현황 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-
29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: ① 본건 내부구조도는 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 인하여
내부를 확인치 못하여, 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 본건 외부관찰과 인근
탐문 등을 참고하고 본건의 표준적 이용상황을 전제로 하여 개략적으로 작성하였는바
정확한 내부구조 및 이용상황 등은 경매 참여시 재확인을 반드시 요하니 경매 참가인
등은 유의하시기 바람.

② 본건 평가대상의 경우 위치확인은 폐문부재로 인하여 집합건축물대장 건축물현황도 상
위치 및 현관문에 부착된 외부표식을 기준하였음.

물건 비고

신청채권자로부터 금3,000,000원의 매수신청의 보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경72673 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 109동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

* 토지지분: 48.09㎡ (약 14.55평)

* 건물면적: 50.73㎡ (약 15.35평)

* 건물지분: 50.73㎡ (약 15.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 강O (임차인 강설과 동일인으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석동마을 복지사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 남동측 인근 동국로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건축물 정보: 2018년 12월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 공동주택 중 109동 1층 102호입니다. 건물 외벽은 드라이비트 마감 및 일부 석재붙임, 패널 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 PVC(하이)샷시 등입니다.

* 토지 이용: 인접 도로와 등고 평탄한 자루형 토지로서, 현황 공동주택 부지로 이용중입니다. 본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 국토이용용도지역 기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설: 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 최선순위 권리: (을구 3번) 2020년 6월 3일 접수된 주택임차권 (권리자: 강설, 권리금액: 265,000,000원, 전입일자: 2020-07-01, 확정일자: 2020-06-16). 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리: (갑구 5번) 2021년 2월 15일 접수된 근저당권 (권리자: 최경호, 권리금액: 39,600,000원)을 기준으로, 이보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인: 강설 (보증금 265,000,000원, 전입일 2020-07-01, 확정일자 2020-06-10). 본 임차인은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 임대 관계: '기타참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 이는 상세하게 기재된 강설 임차인 외 다른 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우 주의가 필요합니다.

* 총 권리관계: 등기부채권 총액은 406,996,198원으로 파악되나, 매수인에게 인수되는 대항력 있는 임차보증금 265,000,000원이 존재합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 상권 분석: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 상가, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2017년식, 전용면적 약 60.7㎡ (약 18.36평) 규모의 다세대주택이 2026년 7월 130,000,000원에 거래됨. (평당 약 708만원)

* 2017년식, 전용면적 약 66.3㎡ (약 20.06평) 규모의 다세대주택이 2026년 7월 127,000,000원에 거래됨. (평당 약 633만원)

* 2018년식, 전용면적 약 71.3㎡ (약 21.56평) 규모의 다세대주택이 2026년 7월 120,000,000원에 거래됨. (평당 약 557만원)

* 주변 시세 종합: 제공된 최근 매매 정보를 토대로 볼 때, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 대략 평당 550만원 ~ 710만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 전용면적(약 15.35평)을 적용하면, 적정 시장 가치는 약 85,000,000원 ~ 109,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 생활정보: 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 중대한 리스크는 보증금 265,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본 임차인은 본 경매의 신청 채권자이기도 하여, 보증금 회수를 위한 경매 절차로 추정됩니다.

* 감정가 대비 시세 괴리: 감정가 210,000,000원과 최근 시세 분석 결과(약 8500만~1.1억 원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 인수해야 할 임차보증금 265,000,000원을 고려하면, 통상적인 경매 투자 관점에서는 수익성을 확보하기 매우 어려운 상황입니다.

* 낙찰 후 총 매입 비용 증가: 낙찰가 외에 265,000,000원의 임차보증금을 추가로 부담해야 하므로, 실제 총 매입 비용이 물건의 현재 시세보다 훨씬 높아지게 됩니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 외관상 상태는 양호하나, '대항력 있는 임차인'이 보증금 265,000,000원을 인수 조건으로 보유하고 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 이는 본건의 감정가(2.1억 원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 일반 투자자에게는 매우 부담스러운 조건입니다. 채권자(강설)가 임차인 본인이라는 점을 감안할 때, 임차인이 직접 본 물건을 저가에 낙찰받아 보증금 회수와 함께 소유권을 확보하려는 의도일 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서, 일반 투자자에게는 신중한 접근 또는 투자를 재고할 것을 강력히 권고합니다.

1.6. 투자 포인트

* 본 물건에 투자할 경우, 낙찰가 외에 인수해야 할 임차보증금 265,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

* 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 적정 시장 가치(약 8500만~1.1억 원)보다 높아져 상당한 손실이 예상됩니다.

* 임차인 본인이 직접 낙찰받는 시나리오가 아닌 이상, 일반 투자자에게는 수익성 확보가 매우 어려운 물건입니다.

* 특별한 목적(예: 임차인과의 협상, 손실 감수 투자 등)을 가진 경우가 아니라면 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

1.7. 예상 입찰가

본 물건의 적정 시장 가치는 약 110,000,000원 내외로 추정됩니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가를 110,000,000원으로 제시합니다.

그러나, 본 물건은 매수인에게 인수되는 265,000,000원의 임차보증금이 존재하므로, 실제 총 매입 비용은 입찰가 외에 이 보증금을 추가로 부담해야 합니다. 즉, 110,000,000원의 입찰 시 총 매입 비용은 110,000,000원(입찰가) + 265,000,000원(인수 보증금) = 375,000,000원이 되어 예상 시장 가치를 크게 초과하게 됩니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 낙찰 후 추가로 부담해야 할 보증금을 제외한 금액이며, 투자 시에는 반드시 총 매입 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건과 같이 인수 부담이 큰 경우, 입찰가 자체를 낮게 산정하는 것 외에 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 검토해야 하며, 최저매수신고가격 이상의 입찰은 실질적인 손실을 초래할 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.