나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81868 [1] 경기도 파주시 검산동 108 애플트리 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 "검산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건 내 4층 402호로서,
외벽 : 드라이빗트 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 이중창호임.

이용상태

공동주택-다세대주택으로 이용중임.
자세한 이용상황은 후첨"건물내부구조도"참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 기본적인 소화/소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

검산동 108 :계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.
-.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2024타경81868 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 검산동 108 애플트리 1동 4층402호

1.3. 건물구조및용도

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 402호, 다세대주택

1.4. 면적

토지면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

건물면적: 53.97㎡ (약 16.33평)

1.5. 감정가

203,000,000원

1.6. 매각대상

기타

1.7. 경매구분

청산을위한형식적경매

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 "검산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

2.2. 교통여건

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 말소기준권리인 2024.10.04. 접수된 임의경매개시결정 등기를 제외하고는 매각으로 인해 소멸될 권리가 다수 존재함. 단, 대항력 있는 임차인의 권리는 인수될 수 있음.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

보증금: 171,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.11.05

확정일자: 2021.10.08

대항력: 있음 (매수인 인수)

참고: 상기 임차인은 주택임차권 등기까지 되어 있으며, 보증금 171,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 권리임. 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 부담해야 함.

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020.12.01

대항력: 있음

참고: 보증금액이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 임대차 관계 및 보증금 여부, 금액에 대한 확인이 필수적임. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 인수 여부 및 금액에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있음.

3.3. 말소기준권리

2024.10. 04. 접수된 임의경매 개시 결정 등기

3.4. 인수되는권리

김 임차인의 주택임차권 171,000,000원.

서 임차인의 경우, 보증금액이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있으므로, 실제 보증금 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인 후 인수 여부를 판단해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주거환경

주변에 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됨.

4.2. 주변시설

검산초등학교 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이함. 본 물건 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

검산초등학교 인접.

5.3. 기타

건물 내/외부의 정확한 이용상황 및 설비 상태는 현장 확인 필요.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담임. 특히 김 임차인의 171,000,000원 보증금은 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액임. 서 임차인의 경우 보증금 미상이므로, 실제 인수 금액이 발생할 경우 총 부담액이 증가할 수 있어 신중한 접근이 요구됨.

6.2. 형식적경매

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매이므로, 매각으로 인한 권리 소멸 및 인수 관계를 정확히 파악하는 것이 중요함.

6.3. 기타

건물 노후화, 수리 필요성 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 함.

7. 종합의견

본 물건은 파주시 검산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 203,000,000원이지만, 매수인이 인수해야 할 선순위 임차보증금이 171,000,000원에 달하여 실질적인 매수인의 초기 투자 부담이 매우 높은 편임. 또한 보증금액이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여 추가적인 부담이 발생할 가능성도 있음. 주변 입지 및 생활 환경은 보통 수준임.

8. 투자포인트

* 형식적 경매의 특성을 고려한 투자 기회 모색.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건 하에서, 향후 부동산 가치 상승을 통한 시세 차익 기대. (단, 초기 투자 부담 및 리스크 고려 필수)

* 파주시 검산동 지역의 잠재적 개발 가치 및 미래 전망.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 신성그린타운 (2010년식, 58.15㎡): 2026년 6월 10,300만원

* 인욱팰리스 (2019년식, 58.81㎡): 2025년 12월 15,000만원

* 유니콘빌라 (2003년식, 39.74㎡): 2026년 2월 7,250만원

본 물건(2010년식, 53.97㎡)의 면적과 연식을 고려할 때, 실질적인 건물 가치는 약 9,500만원 ~ 10,600만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상입찰가산정

본 물건의 감정가는 203,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 김 임차인의 보증금이 171,000,000원에 달합니다. 따라서 매수인이 최종적으로 부담하게 되는 총 금액은 '입찰가 + 171,000,000원'이 됩니다.

현재 추정되는 물건의 실질 가치가 10,000만원 내외인 점을 고려할 때, 인수되는 보증금 171,000,000원이 물건 가치를 초과하므로, 투자로서의 매력도가 매우 낮습니다.

따라서, 감정가에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 보수적인 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 32,000,000원 (203,000,000원 - 171,000,000원)

총 예상 지출액: 32,000,000원 (입찰가) + 171,000,000원 (인수 보증금) = 203,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 김 임차인의 보증금만을 고려한 것이며, 서 임차인의 보증금 미상으로 인한 추가적인 인수 금액이 발생할 경우, 해당 금액만큼 입찰가를 더욱 낮추거나 투자를 재고해야 합니다. 또한, 추정된 실질 가치 대비 총 지출액이 높아 투자 위험이 큰 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.