나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3721 [1] 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층207호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 "대동1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하나 노선수 및 운행횟수 등을 고려할 때, 대중교통사정은 불편한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제207호, 208호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 소화전설비, 화재경보설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지의 사다리형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경3721 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 207호

용도: 연립주택

감정가: 556,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 136.62㎡ (약 41.3평)

토지 지분: 136.625㎡ (약 41.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 51.89㎡ (약 15.7평)

건물 지분: 51.89㎡ (약 15.7평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

본건은 재매각 물건이며, 특별매각조건으로 매수보증금이 감정가의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 "대동1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 통행이 가능하며 도로 접근성은 양호합니다. 다만, 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 수와 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지 대비 완경사지에 위치한 사다리형으로, 현재 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 제반 차량의 출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(주거복합 Zone)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km), 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 2017년 5월 19일 접수된 주식회사아이엔피엘대부의 근저당(을1)이며, 채권액은 360,000,000원입니다. 낙찰 시 을1, 을2 근저당, 갑14, 갑16, 갑17, 갑22 임의경매, 갑23 압류, 을1-5 근질권 설정 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수 가능한 권리

감정평가서 및 등기부등본 요약 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이광희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 권리분석 종합 의견

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다. 명시된 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 인근 지역 내 연립 및 다세대 주택의 거래 사례를 보여줍니다.

* 라벤더타운하우스 101동 (2016년식, 84.5㎡): 2025년 2월 거래, 20,000만원 (약 2억원)

* 헤이리팰리스 101동 (2014년식, 83.87㎡): 2025년 12월 거래, 22,000만원 (약 2.2억원)

* 헤이리팰리스 104동 (2014년식, 84.22㎡): 2026년 7월 거래, 9,500만원 (약 0.95억원) - 해당 거래는 특이 사례일 가능성이 있습니다.

본건 물건은 전용 면적이 51.89㎡ (약 15.7평)으로, 위 사례들의 면적(약 25평)보다 작습니다. 위 사례들을 토대로 단순 면적당 가격을 역산해보면, 본건의 시세는 대략 1.3억원 내외로 추정될 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가 5.56억원은 이러한 시장 가격과 상당한 차이를 보이며, 이는 감정가 산정 시 고려된 특수 요인 또는 해당 단지만의 별도 시세 형성이 있을 가능성을 시사합니다. 제공된 사례들이 본건과 동일한 단지가 아니라는 점도 시세 비교 시 유의해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕 4층 건물 내 3층 207호로, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있으며, 내부에는 기본적인 위생, 난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 대동1리 마을회관과 인접해 있으며, 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다. 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리로 판단됩니다.

5.3. 교통 및 생활 인프라

차량 접근은 원활하나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 기본적인 생활에 필요한 편의시설은 있으나, 생활 편의성이 최우선 고려사항이라면 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 높은 보증금

본건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 입찰에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 또한, 매수보증금이 감정가의 20%로 일반적인 10%보다 높아 초기 자금 부담이 클 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 시세 대비 높은 감정가

제공된 JSON 정보의 유사 거래 사례(타 단지, 더 넓은 면적) 대비 본건의 감정가(5.56억원)가 현저히 높은 수준입니다. 이는 감정가 재평가 또는 시장 상황에 대한 면밀한 분석 없이는 고가 낙찰의 위험을 내포합니다.

6.4. 혐오시설 존재 가능성

직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)에 대한 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 그러나 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 규제가 존재하므로, 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사 및 행정 정보 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축 연도(2014년 사용승인)와 넓은 토지 지분이 장점으로 꼽힙니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없어 보입니다. 그러나 재매각 건이라는 점, 높은 매수보증금, 그리고 제공된 인근 유사 면적/유사 단지의 시세 대비 매우 높은 감정가는 본건의 잠재적 위험 요소입니다. 토지이용계획 상의 여러 제한 사항도 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 신축 연도(2014년)의 건물: 연식 대비 양호한 상태일 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 지분: 51.89㎡의 건물 면적 대비 136.62㎡의 토지 지분은 향후 재건축 또는 개발 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 낙찰 시 소멸되어 권리 분석상 안전합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 인근 단지의 유사 면적 거래 사례(약 0.95억~2.2억, 약 25평 기준)와 본건의 면적(약 15.7평)을 고려할 때, 추정되는 시세는 약 1.3억원 내외로 산정됩니다. 그러나 본건의 감정가는 5.56억원으로, 이는 시장 가격 대비 상당히 높은 수준입니다. 또한, 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 유찰 사유 및 시장의 관심도를 고려해야 합니다.

이러한 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 28% ~ 36% 수준의 할인율을 적용한 3억 5천만원에서 4억 1천만원 사이의 입찰가 범위를 제안합니다. 본 제안가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인근 지역의 최신 실거래가 및 유사 경매 물건 낙찰가 등 심층적인 시세 조사를 병행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.