나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9696 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제102동 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9696 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제102동 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9696 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제102동 제4층 제401호 | 감정가: 306,050,000원 | 최저가: 244,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9696 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9696 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제102동 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형 다세대)

감정가: 306,050,000원

토지면적: 19.96㎡ (약 6.04평)

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평) (전용면적)

건물 제시외면적: 10.10㎡ (약 3.05평) (집합건축물대장에 미등재된 부분)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 허OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: -건물분 제시외 ㉠, ㉡ 포함 매각

-임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울월정초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선인 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 2020년 8월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제102동 제4층 제401호입니다. 외벽은 치장벽돌로 마감되었으며, 내벽 마감 정보는 별도 기재가 없습니다. 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 현재 공동주택(도시형생활주택 단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

1.4. 설비내역

내부에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있어 주거 생활에 필요한 기본 설비는 갖추고 있습니다.

1.5. 토지 정보

총 3필지의 토지가 일단의 장방형으로 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 19.96㎡ (약 6.04평)이며, 건물면적은 29.67㎡ (약 8.98평)입니다. 또한, 집합건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물 면적 10.10㎡ (약 3.05평)도 본건과 함께 평가되었습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역(2014-12-22)에 대한 확인은 강서 교육지원청을 통해 필요합니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 허OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각물건명세서상 제시외 건물 ㉠, ㉡이 포함되어 매각됩니다. 특히, 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 명도 및 임대차 관련하여 면밀한 추가 조사가 요구됩니다.

1.8. 상권분석

물건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 서울월정초등학교와 인접하여 학군 수요가 예상됩니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다. 까치산역(2, 5호선)이 근거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.9. 생활정보

2020년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 도시형생활주택으로 분류되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)이 잘 갖춰져 있습니다. 초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경으로도 고려해 볼 수 있습니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 관련 조건입니다. 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 실제 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 집합건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물은 건축법상 위반 건축물에 해당될 경우 철거 명령 등 추가적인 비용 발생이나 재산권 행사 제약의 우려가 있습니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호구역 등 제약 사항도 향후 건물 증축이나 재건축 시 고려해야 할 부분입니다. 임대관계 미상이라는 점도 잠재적인 리스크 요인입니다.

1.11. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 신축급 다세대주택으로, 역세권에 가까운 입지와 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 강제경매로 진행되며, 임차인 관련 특수 조건과 제시외 건물 포함 여부 등 권리관계에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 거주 목적 또는 투자 목적으로 충분히 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.12. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2020년 준공)로 노후도 적음

* 역세권 (까치산역) 및 초등학교 인접 입지

* 주거 지역 내 안정적인 수요 기대

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 취득 가능성

* 향후 지역 발전 가능성

주변 시설 검색 결과, 본건 주변 지역은 일반적인 주거 지역으로, 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계