나이스옥션 법원경매 고양 2024타경64481 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1325 디아뜨크리스탈 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "고양우편집중국" 북측 인근에 위치하는
디아뜨크리스탈 제3층 제310호로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 주상용건물, 공원
, 근린생활시설, 학교, 관공서등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하고, 인근에 지하철3호선 "백석역" 및 노선버스
정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층 지상15층 중
3층 310호로서,
외벽은 석재붙임등 마감
창호는 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중이며 복층인 것으로 탐문되는 바 이에 대하여는
별도 재확인 및 유의바람.

설비내역

위생설비 및 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 평지로서, 주상용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약35미터 내외, 남동측으로 로폭 약15미터 내외, 남서측으로
로폭 약12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)
(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역
[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 오피스텔이나 현황 주거용오피스텔임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.재매각임,특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2.공부상 오피스텔이나 현황 주거용 오피스텔임.
3.복층인 것으로 탐문되는 바 이에 대하여는 별도 재확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경64481 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

재매각: 본 건은 재매각 물건임.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1325 디아뜨크리스탈 3층 310호

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

건물면적: 30.09㎡ (약 9.11평)

토지면적: 5.48㎡ (약 1.66평)

1.3. 감정 평가

감정가: 107,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "고양우편집중국" 북측 인근에 위치함. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 주상용 건물, 공원, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임. [cite: Appraisal Summary]

인근에 코스트코, 롯데아울렛 고양터미널점, 홈플러스, 메가박스 등 대형 쇼핑문화시설이 위치하여 생활 편의성이 높음.

2.2. 교통 여건

인근에 지하철 3호선 "백석역"이 소재하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 북서측 약 35미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 12미터 내외의 도로와 접하여 교통 여건이 양호함. [cite: Appraisal Summary]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024-03-06자 강제경매 (권리자: 이준원) [cite: Building Register Summary]

등기부상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 을구 3번: 주택임차권 (2023-07-31 등기, 권리자: 이준원, 권리금액: 110,000,000원, 말소: 인수) [cite: Building Register Summary]

* 갑 11번: 소유권이전 (2023-09-18 등기, 권리자: 김건환 외 2명, 말소: 말소) [cite: Building Register Summary]

* 갑 13번: 강제경매 (2024-03-06 등기, 권리자: 이준원, 권리금액: 86,098,087원, 말소: 말소, 말소기준권리) [cite: Building Register Summary]

* 갑 14번: 압류 (2024-10-07 등기, 권리자: 고양시, 말소: 말소) [cite: Building Register Summary]

3.2. 임차인 현황

임차인: 이준원

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-26

확정일자: 2019-07-01

배당신고일자: 2023-07-31

대항력: 있음 [cite: Tenant Status]

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리(갑13, 2024-03-06)보다 후순위인 갑11, 갑14 등은 소멸됨.

을구 3번의 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, "매수인에게 대항할 수 있는 임차권"으로 표시되어 있음. [cite: Property Statement Notes] 따라서 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 함. [cite: Property Statement Notes]

3.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 110,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있음. [cite: Property Statement Notes, Tenant Status]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 백석동 일대는 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있으며, 상업시설, 업무시설, 관공서 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높은 지역임. [cite: Appraisal Summary] 백석역을 중심으로 상권이 발달되어 있으며, 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있음.

4.2. 주변 시설

* 쇼핑/편의시설: 코스트코, 롯데아울렛 고양터미널점, 홈플러스, 현대백화점, 라페스타, 웨스턴돔 등

* 교통시설: 백석역 (지하철 3호선), 다수 버스정류장, 고양종합터미널

* 공공시설: 고양우편집중국, 일산병원, 고양시청 등

* 교육시설: 백신초, 백신중, 백신고, 백석중 등 다수 학교 소재

* 혐오시설: 주변을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. [cite: Search Results]

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

백석역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 코스트코, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑 시설이 인접하여 생활 편의성이 뛰어남. 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경도 비교적 양호한 편임.

5.2. 기타 생활 정보

건축물 현황상 용도는 업무시설이나, 공부상 오피스텔, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임. [cite: Appraisal Summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 사유가 있을 수 있음. 재매각 시에는 특별매각조건이 적용되어 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%가 적용됨. [cite: Special Notes]

6.2. 임차권 인수 부담

선순위 임차인 이준원 씨가 보증금 110,000,000원에 대해 대항력을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. [cite: Property Statement Notes, Tenant Status] 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 총 인수 부담금이 매우 커질 수 있음.

6.3. 현황과 공부상 차이

공부상 용도는 오피스텔(업무시설)이나, 현황은 주거용으로 이용 중임. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있음. [cite: Appraisal Summary]

6.4. 복층 구조 미확인

복층 구조로 탐문되나, 이에 대한 별도 재확인이 필요함. 미확인 시 실제 이용 상태와 다를 수 있음. [cite: Special Notes]

7. 종합 의견

본 건은 백석역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있음. 하지만, 재매각 물건이라는 점과 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원 전액 인수 가능성이라는 중대한 위험 요소를 안고 있음. 현황 주거용으로 사용 중인 점과 복층 구조 미확인 등도 추가적으로 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 3호선 백석역 도보 이용 가능.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 코스트코, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑 시설 및 편의시설 인접.

* 주변 시세 대비 잠재적 가치: 최근 거래된 유사 면적 및 평형대의 시세를 고려했을 때, 리스크 해소 시 투자 가치 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 107,000,000원이나, 최근 유사 면적(30.09㎡)의 실거래가가 2025년 12월 92,000,000원이었으며, 더 넓은 면적(34.18㎡)의 경우 2026년 6월 116,000,000원에 거래된 사례가 있음. [cite: Recent Sales JSON Data] 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 약 95,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 추정됨.

재매각 물건이며 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 리스크를 고려할 때, 입찰가 산정 시 매우 신중해야 함. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 이는 낙찰 대금이 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 잔액을 인수해야 한다는 점을 감안할 때, 실질적인 총 인수 금액은 입찰가에 보증금 인수액이 더해진 금액이 될 수 있음.

그러나, "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침과 "인수 보증금 합계: 0원"을 감안하여, 본 건의 순수 부동산 가치 및 재매각 조건 등을 고려한 예상 입찰가는 보수적으로 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 제안함.

최종 입찰가는 인수해야 할 임차 보증금 잔액 규모, 배당표, 물건의 실제 상태 등을 면밀히 재확인한 후 결정하는 것이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.