나이스옥션 법원경매 고양 2024타경72116 [1] 경기도 파주시 문산읍 문산리 56-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2024.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 "임진초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 일반상업지역 내 전면부에 상업용 및 주상용건물 등이 소재하고, 후면부에 단독
주택이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 남측 인근의 문산로변에 노선버스 정류장이 소재하고
있으며, 남동측 인근 도보 약10분 거리에 "경의중앙선 문산역"이 소재하는 등 제반 대중
교통 상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 기호2 단독주택
부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호1의 경우 지적상 맹지이며, 인접 필지를 통과하여 본건 기호2 건물로 진출입
할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-
7245)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: 본건 토지의 경우 인접 필지와의 지적경계가 불명확하며, 특히 본건 일대의
경우 노후 건물이 밀집하여 위치하고 있는바 현황경계와 지적경계가 불일치하고 있는 것
으로 판단됨. 또한 육안 및 위성사진 등으로 보았을때 타인 건물이 본건 필지에 침범하여
소재하거나 본건 건물이 타인 소유 필지에 침범하여 위치하는 것으로도 보여지는바, 정확한
지적경계, 건물의 소재 위치 및 건물 면적의 확인 등은 별도의 지적현황측량을 통한
재확인을 반드시 요하니 경매 참가인 등은 경매 참여시 필히 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

사용승인일 1997.04.22.인 연와조 슬라브지붕 지상1층 단독주택으로서,
외벽: 치장벽돌조 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: PVC(하이)샷시 창호 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

이용상태

현황 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 및 급배수설비와 도시가스 개별난방설비 등이
구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호2 건물 옥상 및 지상 외부에 후첨 ‘사진용지’,‘건물개황 및 내부구조도’와
같이 제시외 건물 1)-3)이 소재하고 있음. 이는 주택 지상 외부에 설치된 창고 및 옥상
창고와 이를 위한 계단으로서 본건 건물의 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: 본건 건물의 경우 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 내부조사 거부로 인하여
‘건물개황 및 내부구조도’는 일반건축물대장 건축물현황도를 기준으로 관계자 탐문조사
및 본건의 표준적 이용상황을 전제로 하여 개략적으로 작성하였는바 정확한 내부구조 및
이용상황 등은 경매 참여시 재확인을 반드시 요하니 경매 참가인 등은 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(2-1,2-2,2-3) 포함
2.목록1은 지적상 맹지이며, 인접 필지를 통과하여 본건 목록2 건물로 진출입 가능함.
3.제시외 건물(2-1,2-2,2-3)은 목록2 건물 지상 외부에 설치된 창고 및 옥상창고와 이를 위한 계단으로서 본건 건물의 부합물로 판단됨.
4.본건 토지의 경우 인접 필지와의 지적경계가 불명확하여 별도의 지적현황측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 고양지원 2024타경72116 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 56-15

* 물건 종류: 단독주택

* 면적

* 토지면적: 101.00㎡ (약 30.55평)

* 건물면적: 68.95㎡ (약 20.86평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 41.00㎡ (약 12.40평)

* 감정가: 227,818,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 "임진초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 일반상업지역 내 전면부에는 상업용 및 주상용 건물이, 후면부에는 단독주택이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 남측 인근 문산로변에 버스정류장이 소재합니다.

* 남동측 인근 도보 약 10분 거리에 "경의중앙선 문산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태

* 본건 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 기호2 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태

* 본건 토지(기호1)는 지적상 맹지이며, 인접 필지를 통과하여 본건 건물(기호2)로 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

2.

* 등기부 현황

* 토지 등기부 요약에 따르면, 소유권은 민충현에서 이복임으로 증여(2020.04.17.)되었습니다.

* 채권자(말소기준권리)는 파주중앙새마을금고이며, 2020.04.28. 근저당권이 설정되었습니다.

* 이후 홍성택 근저당권(2021.06.18.), 삼성카드 가압류(2024.05.13.), 파주중앙새마을금고 임의경매 개시결정(2024.06.05.) 등이 등기되었습니다.

* 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리는 파주중앙새마을금고의 근저당권(2020.04.28.)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(삼성카드 가압류, 파주중앙새마을금고 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명세서상 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 하지만, 건물 감정평가요항표에 "임대관계: 미상임"으로 기재되어 있고, 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인의 내부 조사 거부가 있었습니다. 따라서 임대차 관계가 미상인 점, 잠재적 점유자가 있을 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

* 총 채권액

* 토지 등기부 기준 총 채권액은 약 110,161,881원입니다.

* 건물 등기부 기준 총 채권액은 약 103,800,000원입니다.

1.3. 상권분석

2.

* 지역 특성

* 본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 전면부는 상업용 건물, 후면부는 주거용 건물이 혼재된 지역입니다. 이러한 입지 특성은 상업적 활용 가능성과 주거 편의성을 동시에 제공할 수 있습니다.

* 상업 시설 접근성

* "문산역"이 도보 약 10분 거리에 있어 광역적인 접근성이 양호하며, 지역 상업 시설 이용에도 유리한 편입니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교육 시설

* "임진초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* "문산동중학교" 인근 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률을 준수해야 합니다.

* 편의 시설

* 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 파주 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 맹지 및 진출입로 문제

* 본건 토지는 지적상 맹지로서, 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 인접 토지 소유주와의 협의가 필수적이며, 통행권 확보에 어려움이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 지적 경계 불명확 및 분쟁 가능성

* 본건 토지와 인접 필지 간의 지적 경계가 불명확하며, 노후 건물이 밀집하여 지적 경계와 현황 경계가 불일치할 가능성이 높습니다.

* 타인 건물이 본건 필지에 침범했거나, 본건 건물이 타인 소유 필지에 침범했을 가능성이 있어, 정확한 확인을 위한 별도의 지적 현황 측량이 반드시 요구됩니다. 이는 향후 경계 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 내부 확인 불가

* 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인의 내부 조사 거부로 인해 건물 내부 구조 및 이용 현황에 대한 정확한 파악이 불가능했습니다. 이는 예상치 못한 하자를 발견하거나 수리 비용이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 임대 관계 미상

* 건물 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 내부 조사 거부 사유와 맞물려 잠재적 점유자나 미등기 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 주변 환경

2.

* 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 산업단지 등)이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 주위 환경은 일반 상업지역 및 주거지역으로 구성되어 있으며, 교육 시설(초등학교)이 인근에 소재합니다.

* 다만, 파주시의 지리적 특성상 군사 시설 등이 주변 지역에 분포할 가능성은 있으나, 본건 물건의 가치에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

2.

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 단독주택으로, 문산역 및 초등학교 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 토지는 일반상업지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 지적상 맹지라는 점, 인접 필지와의 지적 경계가 불명확하여 경계 분쟁의 소지가 있다는 점, 그리고 건물 내부 확인이 불가하여 숨겨진 하자가 있을 수 있다는 점은 중요한 투자 리스크로 작용합니다. 제시외 건물(창고 등)이 포함된 일괄 매각 대상이며, 임대 관계가 미상인 점 또한 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 교통 및 생활 인프라 접근성: 문산역(도보 약 10분) 및 학교, 상업시설 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 확보됩니다.

* 용도지역의 다양성: 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업적 활용 또는 재건축 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 면적: 101㎡의 토지 면적은 단독주택 용도로 활용하기에 적절한 규모입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도의 건물 철거 또는 명도 절차에 따른 추가 비용을 절감할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 227,818,000원입니다.

제공된 주변 연립/다세대 매매 사례를 보면, 신축 연도 및 면적에 따라 3천만 원에서 1억 1천만 원 사이의 거래가 있었습니다. 본건은 단독주택으로, 토지 면적(101㎡)이 비교적 넓다는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건은 다음과 같은 중대한 리스크를 안고 있습니다.

* 지적상 맹지로서 인접 필지를 통한 진출입이 필요합니다.

* 지적 경계가 불명확하여 측량 및 분쟁 가능성이 있습니다.

* 건물 내부 확인이 불가하여 숨겨진 하자가 있을 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 채권자(파주중앙새마을금고)의 근저당 및 경매 채권 총액이 약 1억 1천만 원 이상임을 감안할 때, 이보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

종합적으로, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여, 1억 6천만 원 ~ 1억 8천만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 향후 지적 경계 명확화 및 진출입로 문제 해결을 위한 추가 비용, 내부 수리 비용 등을 감안한 보수적인 범위입니다. 실제 입찰가는 물건의 정확한 현황 조사 및 법률 검토 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.