나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경2095 [1] 경기도 남양주시 조안면 313-4 시우리 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2024.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 월문리 소재 "고래논골마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 자연취락, 전원주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 근거리에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는
무난함.

형태 및 이용상태

3필 일단지 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하며, 기호 1,2는 일단의 주상용
건부지로, 기호 4는 주차장 등의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 6미터, 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 별첨 사진용지에서와 같이 제시외 컨테이너 1개동(6m×3m))이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 벽돌조 및 목조 슬래브지붕 단층 으로 (기호 3)(건물 사용승인일 : 1995.07.05)
외벽 : 목재 패널 붙임 등.
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

근린생활시설 및 주택(1층 : 식당(돌고래 산장), 2층 : 방4, 주방2, 거실2, 욕실겸화장실3,
보일러실, 드레스 룸 등)으로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물
건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 난방설비(LPG보일러) 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠-㉥).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 컨테이너 제외
재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경2095 (1)

소재지: 경기도 남양주시 조안면 313-4 시우리

용도: 근린시설

감정가: 981,301,000원

토지면적: 810.00㎡ (약 245.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 554.00㎡ (약 167.59평)

건물 제시외면적: 68.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 조안면 시우리 소재 "고래논골마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 전원주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통상태는 무난합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남동측으로 폭 약 6미터, 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 01월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을13)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 별도 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 경매 진행 시 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* * 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원. 전입/사업일자 2016-01-19, 확정일자 2024-07-02. 대항력 있음.

* * 정 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자 2022-07-14. 대항력 있음. (보증금 및 차임이 미상인 상태로 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

* * 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원. 전입/사업일자 2022-07-14, 배당신고일자 2024-05-20. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (경매 절차상 임차인의 보증금 전부 변제되어 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

* 등기부 현황:

* 토지: 소유권이전(이상은), 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 720,000,000원), 임의경매(중부새마을금고, 617,737,610원), 근저당권부채권근질권설정(느티나무제삼차유한회사, 720,000,000원).

* 건물: 소유권보존(이상은), 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 720,000,000원), 임의경매(중부새마을금고, 617,737,610원), 가압류(현대캐피탈, 68,685,778원), 근저당권부채권근질권설정(느티나무제삼차유한회사, 720,000,000원).

* 모든 권리는 말소기준권리 이하로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 1층은 식당(돌고래 산장)으로, 2층은 주거 공간으로 활용되고 있습니다. 주변 지역이 자연취락, 전원주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 북한강변과 인접한 지리적 이점으로 인해 주말 및 휴일 관광객을 대상으로 하는 상업 시설(식당, 카페 등)의 입지 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 주변 지역에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 자연 취락 및 농경지가 혼재된 지역으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 인근에 물의 정원, 다산생태공원 등 관광 명소가 위치하여 휴식 및 여가 활동에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 다른 사유로 인해 다시 경매에 나왔습니다. 이는 시장의 가격 형성이나 물건 자체의 숨겨진 문제점 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 중 '정병선'님은 보증금 및 차임이 미상임에도 불구하고 대항력이 있는 것으로 확인되어, 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요합니다. (보증금 0원으로 되어 있으나, 실제 관계에 따라 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.)

* 개발 제한: 토지이용계획상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 환경 관련 규제 준수가 필수적이며, 특정 업종의 건축 및 운영이 제한될 수 있습니다. 공장설립승인지역으로 공장 설립에도 승인이 필요합니다.

* 제시외 컨테이너 제외: 제시외 건물 중 컨테이너 1개동은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 처리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 조안면의 자연 친화적인 환경과 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능한 건물을 포함하고 있어, 주거와 상업 활동을 겸할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상)의 존재, 그리고 개발 제한 구역으로 인한 규제사항들은 투자의 주요 고려 대상입니다. 주변 환경은 관광 명소와 인접하여 긍정적인 요소도 있으나, 토지 이용 계획상의 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: 쾌적한 자연 환경 속에서 주거 및 사업이 가능합니다.

* 관광지 인접: 북한강변 및 주변 관광 명소와의 접근성이 좋아 관광객 대상 사업(식당, 펜션 등)으로의 확장 가능성이 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 개발 및 활용의 효율성을 높일 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성: 재매각 물건은 종종 희망가 이하로 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 '정병선'님의 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 추가 확인이 필요하며, 법적 절차에 따라 인수 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

감정가는 981,301,000원이며, 재매각되는 점과 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 각종 제한사항, 그리고 임차인 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 통상 재매각 물건의 경우, 최초 감정가보다 할인된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

일반적인 경매 시세 분석 및 낙찰가율 변동성을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 따라서, 약 6억 8천만 원 ~ 8억 8천만 원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.