나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102721 [1] 서울특별시 서초구 우면동 728 5층507호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 ""우면초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하며, 북서측 인근으로 지나는 태봉로변에 노선버스정류장이 있음.

건물의 구조

철골구조 철근콘크리트지붕의 자동차관련시설, 근린생활시설 및 업무시설 5층 건물 내 507호(사용승인일: 2013.05.09)로서 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감 등, 창호는 PVC샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방시설, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지상주차장 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 자동차관련시설, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2013-12-20) , 지구단위계획구역(2013-12-20), 일반도로(2013-12-20)(접합), 전기공급설비(저촉), 주차장(2013-12-20), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구(2013-12-20)<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102721 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 우면동 728 5층507호

* 건물명칭 및 호수: (정보 없음)

* 용도: 자동차 관련시설, 근린생활시설, 업무시설 (현재 오피스텔 이용)

* 감정가: 90,000,000원

* 토지 면적: 6.63㎡ (약 2.00평)

* 건물 면적: 13.86㎡ (약 4.19평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 유동화 물건

* 사용승인일: 2013년 5월 9일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 "우면초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근으로 지나는 태봉로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 상태: 철골구조 철근콘크리트지붕의 5층 건물 내 507호로, 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 창호는 PVC샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 사용승인일은 2013년 5월 9일입니다.

* 토지 현황: 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 건축물 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 권리 분석 개요: 본 건의 권리관계는 말소기준권리인 농협은행의 근저당권(2019-03-19) 이하로 등기된 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (2019-03-19, 농협은행, 채권액 98,280,000원)

* 주요 권리 내역:

* 갑10 임의경매개시결정 (2025-04-17, 농협은행, 71,459,679원)

* 갑11 압류 (2025-04-29, 국민건강보험공단)

* 임차인 분석:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2020년 4월 24일

* 배당신고일자: 2025년 5월 30일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변 상업 시설: 근린생활시설 및 오피스텔이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 활용 가능성: 현재 오피스텔로 이용 중이나, 건물 용도상 근린생활시설 및 업무시설로도 활용 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 남동측 인근에 우면초등학교가 위치하며, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는 지역입니다.

* 교통 편의성: 북서측 인근 태봉로변 버스정류장을 통해 시내외로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 과거에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.)이 이미 경과되었습니다. 이러한 복합적인 도시계획 및 규제는 향후 재건축, 용도 변경 등 개발 시 고려될 수 있는 사항입니다.

* 건물 용도 관련: 건축물대장상 자동차 관련시설, 근린생활시설, 업무시설로 등재되어 있으나, 현재 오피스텔로 이용 중인 점은 일반적인 오피스텔 물건과 유사합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 매각 등의 과정에서 일반 경매 물건보다 절차가 복잡할 수 있으나, 본 건은 이미 임의경매 개시되어 진행 중입니다.

* 임대 관계: 임차인 이 은 대항력이 없어 인수 부담이 없으나, 임대차 관계에 대한 상세 정보는 미상입니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 서초구 우면동에 위치한 소형 오피스텔로서, 감정가 9천만원대의 소액 투자가 가능한 물건입니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 잔금 납부 시 등기상 모든 권리가 정리될 것으로 보입니다. 다만, 복잡한 토지이용계획상의 규제는 향후 부동산 가치 상승에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액 투자: 9천만원대의 감정가로 소액 투자가 가능하여 진입 장벽이 낮습니다.

* 입지적 강점: 우수한 교통 환경과 생활 인프라를 갖춘 서초구 우면동에 위치합니다.

* 안정적 임대 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 다용도 활용 가능성: 오피스텔 외 근린생활시설, 업무시설 등으로의 활용 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 권리가 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 일반적으로 시장 상황, 경쟁률, 소유주의 자금 필요성 등을 고려하여 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰이 이루어집니다. 본 건의 경우, 소액 투자 가능성, 안정적인 임대 수익 기대 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액 선에서 경쟁이 예상됩니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 주변 개발 계획 등을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.