나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102614 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층415호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ""종로구민회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철1호선,6호선 ""동묘앞역""이 소재하여 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 건물 내 제4층 제415호로서,
(사용승인일: 2021.05.28)
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: -,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 접한 폭 3~4미터 정도의 포장도로를 통하여 광대로(""지봉로"")에 연결되며, 서측으로 대상 부지 대비 높은 위치에 있는 종로구민회관 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

창신동 255-1번지: 도시지역,?준주거지역,?지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

창신동 247번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102614 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1, 4층 415호

건물용도: 도시형생활주택

준공연도: 2021년 5월 28일 (사용승인일 기준)

감정가: 267,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.2. 토지 정보

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 제시외 면적: 0㎡

토지 이용현황: 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔 부지로 이용 중인 2필지 일단의 부정형 토지

2.3. 건물 정보

건물 면적: 15.51㎡ (약 4.70평)

건물 지분: 15.51㎡ (약 4.70평)

건물 제시외 면적: 0㎡

건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층/지상 11층 건물 내 4층 415호

외벽: 석재붙임 등 마감

내벽: (정보 없음)

창호: 샷시창 등

2.4. 기타 사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중임

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

위치: 서울특별시 종로구 창신동 소재 "종로구민회관" 북동측 인근

주위: 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역

3.2. 교통 상황

차량 접근: 용이함

대중교통: 인근 버스정류장 및 지하철 1호선, 6호선 "동묘앞역" 소재하여 대중교통 여건 양호

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 경기신용보증재단의 가압류(2024.09.09.)입니다.

등기부상 다수의 권리(주택임차권, 가압류 등)가 존재하나, 대부분 말소될 예정입니다.

임차인 현황 및 HUG 인수조건 변경으로 인해, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 목

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 22일

확정일자: 2022년 4월 4일

배당신고일자: 2024년 1월 3일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 임차인은 주택도시보증공사와의 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. (2026.07.03.자 확약서 제출)

4.3. 등기부 요약 (주요 사항)

말소기준권리: 갑8, 경기신용보증재단 가압류 (2024.09.09.)

주택임차권: 을1, 목지윤 (2024.01.03. 배당신고, 말소 예정)

강제경매: 갑9, 주택도시보증공사 (2025.04.14. 개시결정, 말소 예정)

등기부채권 총액: 275,438,627원

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

주변 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 최근 2026년 6월~7월에 거래된 다세대 주택은 면적 44.11㎡ ~ 53.98㎡, 건물 연식 1994년 ~ 2002년 기준으로 52,000만원 ~ 59,500만원 수준에서 거래되었습니다.

이는 면적당 약 1,100만원 ~ 1,180만원 수준으로 파악됩니다.

본건 물건은 전용면적 15.51㎡로, 거래 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다.

하지만 본건 건물이 2021년 준공으로 신축이며, 입지가 양호함을 감안할 때, 면적당 단가는 유사 사례보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 267,000,000원(약 1721만원/㎡)은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변은 연립, 다세대, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

본건 물건 주변 반경 내에서 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활이 편리합니다.

종로구민회관이 인접해 있습니다.

6.2. 교통 편의성

지하철 1호선, 6호선 동묘앞역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6.3. 건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 기계식 주차장, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 및 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계

임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 이는 매우 긍정적인 요인입니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하나, 이는 모두 말소될 예정 권리입니다.

7.2. 물건 자체

건물 전용면적 15.51㎡로 매우 작습니다. 이는 소형 1인 가구 또는 임대 수익을 위한 투자 목적에 적합할 수 있으나, 일반적인 주거 목적에는 협소할 수 있습니다.

토지 지분이 5.51㎡로 매우 작아, 사실상 건물만을 거래하는 것에 가깝습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 종로구 창신동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택입니다.

채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 특히 임차인 목 씨가 보증금반환청구권 및 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 없어 권리관계가 매우 명확한 물건입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 소형 면적임에도 불구하고 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 감정가(267,000,000원)가 주변 유사 면적 및 연식의 물건 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 권리관계의 명확성

임차인 보증금 관련 부담이 전혀 없어, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

9.2. 신축 건물 및 입지

2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 서울 중심부(종로구)에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

동묘앞역 역세권으로 교통이 편리합니다.

9.3. 소형 면적의 활용성

1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주택의 수요가 높으며, 임대 수익형 부동산으로 활용 가치가 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 267,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례를 분석한 예상 시장가는 약 17,500만원 ~ 22,000만원 수준으로 추정됩니다. (신축 건물 프리미엄 고려)

임차인의 보증금(255,000,000원)은 인수 부담이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수한 매수 가격을 고려합니다.

감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 190,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

이는 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 도모할 수 있는 수준입니다.

다만, 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.