나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경700 [1] 서울특별시 중구 남창동 5 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 남창동에 소재하며 지하철역 ""회현역"" 북측 인근에 위치함. 부근은
통칭 ""남대문시장""을 중심으로 한 상업지대로서, 대규모 및 소규모 상가, 시장, 백화점, 업
무용 빌딩 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 지하철4호선 ""회현역"" 및 노선버스
정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브 10층 건물내 지상7층 ""7층50호,7층51호""로서,
(사용승인일: 1986.02.24.)

외벽: 복합판넬 마감 등
내벽: 페인트, 판넬 등

이용상태

판매시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 판매시설(시장) 건부지로 이용 중
임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측, 서측, 남측으로 약 10~15m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(남대문 도시정비형 재개발사업 지구단위계획구역), 도로()
(접합), 도로(2021-10-13)(접합), 도로(2024-08-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 정비구역(남대문 도시정비형 재개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)
<추가기재>도시환경정비사업완료

공부와의 차이

집합건축물대장 표제부와 본건 전유부상 ""위반건축물""로 표기되어 있으며, 소유자는 ""삼익
건설주식회사""로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경700 (1)

소재지: 서울특별시 중구 남창동 5 (도로명주소: 서울특별시 중구 남대문시장8길 7)

용도: 판매시설 (시장)

감정가: 114,000,000원

토지 면적: 2438.60㎡ (약 737.63평)

토지 지분: 4.145619999999999㎡ (약 1.25평)

건물 지분: 31.53㎡ (약 9.54평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (일괄매각)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중구 남창동, 지하철 4호선 회현역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

남대문시장을 중심으로 한 활기찬 상업지대로, 대규모 및 소규모 상가, 시장, 백화점, 업무용 빌딩 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 4호선 회현역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017년 7월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

합계 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 대한민국 최대 규모의 전통시장 중 하나인 남대문시장의 핵심 상권에 위치합니다.

의류, 잡화, 액세서리, 기념품 등 다양한 상품을 취급하는 소상공인 및 대규모 판매시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변의 백화점 및 대형 상업 시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 서울의 중심부에 위치하여 문화, 쇼핑, 교통 등 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

인근의 남대문시장, 롯데백화점, 신세계백화점 등은 쇼핑과 문화생활을 편리하게 즐길 수 있는 환경을 제공합니다.

서울역, 시청 등 주요 업무지구로의 접근성 또한 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재개발 구역: 본 물건은 남대문 도시정비형 재개발사업 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어, 향후 재개발 진행 여부에 따른 자산 가치 변동 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

지분 매각: 토지와 건물 일부의 지분만을 매각하므로, 건물 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 원활한 협의가 중요합니다.

위반 건축물: 집합건축물대장 표제부 및 전유부상 '위반건축물'로 표기되어 있어, 추후 발생할 수 있는 이행강제금 등 행정적 제재 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 구조상 특징: 인접 호실과의 벽체 구분이 없는 오픈상가 형태이며, 이는 구분소유적 공유 관계 하에 있어 건물 이용 및 관리에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

등기부와 공부의 불일치: 등기사항증명서상 일반건축물로 등기되었으나 집합건축물대장이 존재하며, 집합건축물대장상 해당 전유부의 소유자가 '삼익건설주식회사'로 표기되어 있는 점은 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 상업지구인 남대문시장 및 회현역 역세권이라는 탁월한 입지적 가치를 지닙니다.

풍부한 유동인구와 함께 활발한 상권을 바탕으로 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

다만, 재개발 구역 내 지분 매각 물건이며 위반건축물 등재와 같은 복합적인 권리 및 물건 상태를 가지고 있어, 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 서울의 중심, 남대문시장 및 회현역 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

활발한 상권: 풍부한 유동인구와 다양한 판매 시설이 밀집한 지역으로, 상업적 잠재력이 높습니다.

미래 가치: 재개발 구역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 존재합니다.

낮은 초기 투자 부담: 감정가 114,000,000원 대비 인수할 보증금이 0원이므로, 초기 자금 부담이 상대적으로 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 114,000,000원에서 인수할 보증금이 0원이므로, 이를 기준으로 입찰가 산정의 기준을 잡을 수 있습니다.

다만, 물건의 특이사항(재개발 구역, 지분 매각, 위반건축물 등)과 건물 관리, 향후 재개발 사업 진행 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 100% 수준을 예상하되, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최적의 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.