나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102725 [1] 서울특별시 관악구 신림동 627-3 지오빌 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102725 [1] 서울특별시 관악구 신림동 627-3 지오빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매4계 2025타경102725 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 627-3 지오빌 5층502호 | 감정가: 345,000,000원 | 최저가: 276,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2025타경102725 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102725 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 627-3 지오빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 345,000,000원

토지면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

건물면적: 53.28㎡ (약 16.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 우OOOOOOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 주변에는 남강고등학교가 소재하고 있습니다. 단독주택, 다세대주택 및 노선상가가 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 등기부등본상의 권리관계 확인을 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 낙찰과 동시에 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 인수되는 권리나 유치권 등 특이사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 소유자와 채무자가 동일인인 경우이며, 채권자는 우OOOOOOOOOOO입니다.

1.4. 상권분석

주변이 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역이며, 일부 노선상가가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 신림역 상권과의 연계성은 다소 떨어지나, 지역 내에서 소규모 상업 기능을 수행하고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2010년 9월 6일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 내부에는 기본적인 급배수, 위생, 난방, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 북측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. 인근에 남강고등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역은 동작교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 교육환경보호구역 내에서의 건축 행위는 제한될 수 있으므로 상세한 사항은 동작교육청을 통해 확인해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

- 토지이용계획상의 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역 등은 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역 관련하여 상세 확인이 필수적입니다.

- 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

- (주변 시설 검색 결과) 별도의 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 신림동 일대는 재개발 및 도시계획 변화가 많은 지역이므로, 향후 주변 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2010년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 임대 관계 미확인 등은 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

- 적정 감정가 대비 합리적인 초기 진입 가능성: 1회 유찰로 감정가의 80% 수준에서 경매가 진행될 예정이므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능: 다세대주택으로서 소유자 거주 또는 임대 수익 창출 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

- 편리한 교통 및 생활 인프라: 버스정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 주택가 및 상가가 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용하기 좋습니다.

- 향후 재개발 가능성: 신림동 일대는 지속적인 도시 개발 및 정비사업이 추진되는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매4계