나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102653 [1] 서울특별시 동작구 사당동 429-10 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ""서울남사초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대
로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 세장형의 평지로써, 단독주택(다중주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 동작대로11나길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>,건축허가·착공제한지역(2024-11-21)제한기간: 제한
공고일로부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는
경우 고시일까지))<건축법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대
한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보
호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""내부구조도""참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물로써,
(사용승인일 : 2018.07.30)
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임

이용상태

지1층 : 주택 (현관표시 호수 ""101"",""102"",""103"", ""104"", ""105"" 5개호)
1층 : 주택 (현관표시 호수 ""201"",""202"",""203"", ""204"" 4개호)
2층 : 주택 (현관표시 호수 ""301"",""302"",""303"", ""304"", ""305"", 5개호)
3층 : 주택 (현관표시 호수 ""401"",""402"",""403"", ""404"", ""405"", 5개호)
4층 : 다락, 계단실 등

등으로 이용중임.

세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비 등
구비되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 현황

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102653 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 429-10

용도: 다중주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물

사용승인일: 2018년 07월 30일

최근 건축물 정보에 따르면, 해당 물건의 새로운 주소는 서울특별시 동작구 동작대로11나길 1 (사당동)입니다.

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1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 343.15㎡ (약 103.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 1,826,541,200원

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1.3. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

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2. 입지조건

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2.1. 주위 환경 및 입지

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 서울남사초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 토지는 대체로 세장형의 평지로서, 다중주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

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2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

제반 교통 사정은 보통입니다.

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2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 건축허가·착공제한지역 (2024년 11월 21일 기준, 제한기간: 제한 공고일로부터 2년)

* 교육환경보호구역 (학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 문의 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황 요약 (토지 및 건물)

등기부등본 상 말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2018.03.06 접수, 936,000,000원) 및 임의경매 개시결정(서울서남부농업협동조합, 2025.04.17 접수, 832,330,591원) 보다 후순위 권리인 가압류(삼성카드주식회사), 주택임차권, 압류(동작구) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 토지 등기부 기준 975,180,760원, 건물 등기부 기준 2,155,180,760원입니다.

소유권 이전 내역은 다수 확인되나, 이는 일반적인 거래 과정으로 보이며, 현재 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 대상입니다.

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3.2. 임차인 현황 및 대항력 유무

총 19명의 임차인이 확인되었습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

각 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 강 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-07, 확정일자 2023-07-17, 배당신고일자 2025-06-30.

* 강 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-27, 확정일자 2022-05-16, 배당신고일자 2025-06-23.

* 권 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-29, 확정일자 2025-07-05, 배당신고일자 2025-07-01.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 430,000원, 전입일자 2023-02-02, 확정일자 2023-02-02, 배당신고일자 2025-05-07.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2024-06-05, 확정일자 2024-06-05, 배당신고일자 2025-05-30.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-17.

* 노 : 보증금 60,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2018-08-16, 확정일자 2025-01-17, 배당신고일자 2025-06-16.

* 박 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-09, 확정일자 2020-12-30, 배당신고일자 2025-05-16.

* 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-10, 확정일자 2020-07-20, 배당신고일자 2024-11-20.

* 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-30.

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-03.

* 이 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-14, 확정일자 2020-06-15, 배당신고일자 2025-03-05.

* 정 : 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2023-05-24, 확정일자 2023-05-24, 배당신고일자 2025-07-01.

* 조 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-04, 확정일자 2023-10-11, 배당신고일자 2025-05-09.

* 천 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-21, 확정일자 2020-08-14, 배당신고일자 2025-01-22.

* 최 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-01, 확정일자 2022-05-16, 배당신고일자 2025-06-10.

* 최 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-28, 확정일자 2020-07-14, 배당신고일자 2025-06-02.

* 최 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-29, 확정일자 2022-08-02, 배당신고일자 2025-05-29.

* 허 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-13, 확정일자 2022-05-26, 배당신고일자 2025-06-17.

주택임차권 등기자 중 일부(박희수, 천인범, 최병진, 최지혜, 강다영, 조영서, 권지연, 김진수, 이미소, 박찬영)는 건물 등기부상에도 주택임차권으로 등기되어 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 판단됩니다.

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3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2018년 3월 6일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

본 매각 절차를 통해 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류, 주택임차권 등 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

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4. 시세 및 상권 분석

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4.1. 주변 실거래가 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보는 주로 1990년대에 건축된 다세대 및 연립 주택 거래 사례입니다.

* 2026년 7월 4일, 사당동 169-10번지 (조은빌라B, 1994년식 다세대, 전용 49.22㎡) 28,000만원 거래. (약 568.9만원/㎡)

* 2026년 7월 3일, 사당동 449-24번지 (청구맨션빌라, 1992년식 연립, 전용 115.11㎡) 82,000만원 거래. (약 712.3만원/㎡)

* 2026년 7월 3일, 사당동 300-23번지 (성원빌라, 1994년식 다세대, 전용 56.54㎡) 54,400만원 거래. (약 962.1만원/㎡)

이는 해당 물건(2018년식 다중주택, 총면적 343.15㎡)과는 건축 연식 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

제공된 JSON 정보 상의 거래가는 ㎡당 약 569만원에서 962만원 범위에 있습니다.

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4.2. 유사 물건 비교 및 시장 가치 평가

본건은 2018년에 준공된 신축급 다중주택으로, 주변 1990년대 연립/다세대 주택과는 시세 형성에서 상당한 차이가 있을 것으로 예상됩니다.

최근 준공된 유사 규모의 다중주택 시세를 고려할 때, 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 상태 확인 및 인근 유사 신축 건물 실거래가 조사가 필요합니다.

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5. 생활 편의성

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5.1. 주변 편의시설 및 교육 환경

* 교육 시설: 서울남사초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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5.2. 혐오시설 유무 (지도 검색 결과)

현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과에 따르면, 물건지 인근 또는 주거 지역 내에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 최종적인 혐오시설 유무 및 영향력 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필수적입니다.

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6. 잠재적 리스크 및 고려사항

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6.1. 법규적 제한사항

* 건축허가·착공제한지역: 2024년 11월 21일 기준으로, 제한 공고일로부터 2년간 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 기타 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일반적인 도시지역의 용도 및 행위 제한이 적용됩니다.

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6.2. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없다는 점은 가장 큰 장점입니다.

그러나, 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있으므로, 배당표 확정 전까지는 명확한 권리관계 및 인수 여부를 다시 한번 확인해야 합니다. (본건에서는 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없습니다.)

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6.3. 임차인 관련 리스크

총 19명의 임차인이 있으나, 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 판단되어 임차인과의 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 보증금이 0원이거나 차임이 일부 있는 임차인들의 경우, 배당 순위 및 배당금 수령 여부에 따라 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

특히, 김희숙, 배희지, 윤상찬 임차인은 보증금 및 차임 정보가 누락되어 있어, 이들에 대한 정확한 금액 파악 및 처리 방안 모색이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 서울특별시 동작구 사당동에 위치한 2018년 준공된 다중주택입니다.

주변에 초등학교가 있고 교통이 편리하며, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 보입니다.

다만, 건축 제한 기간, 임차인 중 일부의 미상 금액 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

신축급 건물임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축급 다중주택: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 및 가치 상승 기대

* 우수한 입지: 초등학교 인근, 차량 및 대중교통 접근 용이

* 권리관계 무하자: 모든 등기부상 권리 소멸, 임차인 대항력 없음으로 인수 부담 없음

* 안정적인 임대 수익 가능성: 다중주택으로서 다수의 임차인 확보 용이

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9. 예상 입찰가 산정

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현재 감정가는 1,826,541,200원입니다.

주변의 오래된 다세대/연립 주택 실거래가(㎡당 569만~962만원)와 비교 시, 본건의 신축 연식(2018년) 및 감정가(㎡당 약 532만원)는 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

다만, 최근 준공된 유사 건물의 정확한 시세 정보가 부족하고, 건축 제한 등 추가 확인 사항이 있습니다.

또한, 임차인 중 일부(김희숙, 배희지, 윤상찬)의 보증금/차임이 미상인 점을 고려해야 합니다.

현 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 90% 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이는 대략 1,461,000,000원 ~ 1,643,000,000원 범위입니다.

최종 입찰가는 물건의 상세 현황, 현장 조사 결과, 유사 물건 최신 시세, 그리고 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 산정 금액은 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.