나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102640 [1] 서울특별시 관악구 신림동 626-3 씨지아름채 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남광고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제303호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 마감,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)(후면 별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 완경사지에 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 서측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(난곡로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102640 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 626-3 씨지아름채 3층 303호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

토지면적: 24.13㎡ (약 7.30평)

건물면적: 36.95㎡ (약 11.18평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

준공연도: 2020년 5월 12일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 349,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 남광고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린주택 등이 형성된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2020-05-27: 소유권보존 (김인숙)

* 2021-08-23: 소유권이전 (고완석, 매매 330,000,000원)

* 2023-01-03: 가압류 (주택도시보증공사, 788,000,000원) - 말소기준권리

* 2023-06-20: 압류 (강서세무서장)

* 2023-06-20: 압류 (강서세무서장)

* 2023-07-14: 주택임차권 (문지은, 보증금 330,000,000원) - 말소 예정

* 2025-04-17: 강제경매 (주택도시보증공사, 330,000,000원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 1,118,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 문지은

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-08-03

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 및 배당신고일자(2023-07-14)가 확인됩니다. 등기부상 말소 예정 권리로 표기되어 있으며, 대항력이 없는 임차인입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 늦게 등기된 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 분석

특별매각조건에 따라 임차인 및 임차보증금반환채권승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령대의 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능이 유지되고 있으며, 다세대주택 위주의 지역 특성상 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준히 존재합니다. 최근 제공된 주변 매매 정보를 보면, 유사한 시기에 건축되었거나 면적이 비슷한 다세대주택들이 1억 8천만 원에서 2억 3천만 원 사이에서 거래된 사례가 있어, 지역 내 실거래가 형성 추이를 파악하는 데 참고가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 주거지역 내에 위치하여 마트, 편의점, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 북측에 남광고등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

본 물건은 HUG(주택도시보증공사)의 특별매각조건으로 인해, 매수인은 임차보증금반환채권에 대한 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매수하게 됩니다. 이는 매수인이 보증금 관련 채무를 인수하지 않아도 된다는 장점이 있지만, 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 문지은 씨는 대항력이 없으며, 등기부상 말소 예정 권리입니다. 그러나 고액의 보증금이 등기되어 있고, HUG가 채권자로서 경매를 신청한 상황이므로, 매각 조건에 대한 정확한 이해와 이행이 필수적입니다.

6.3. 주변 혐오시설

서울특별시 관악구 신림동 626-3번지 일대는 주거지역 및 학교 인근으로, 일반적으로 혐오시설이 인접할 가능성은 낮습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하는 다세대주택으로, 건축물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 특별매각조건으로 인해 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 큰 장점입니다. 이는 낙찰받는 매수인의 실질적인 인수 부담을 크게 줄여주어 투자 매력도를 높이는 요인입니다. 다만, 감정가(3억 4,900만 원) 대비 주변 유사 물건의 실거래가(약 1억 8천만 원 ~ 2억 3천만 원)에 다소 괴리가 있는 것으로 보이며, 이는 향후 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대

* HUG 인수조건으로 인한 임차보증금 인수 부담 제로

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 본 건의 전용면적(36.95㎡, 약 11.18평)을 기준으로 평당 약 1,500만 원 ~ 1,700만 원의 시세가 형성될 수 있습니다. 이를 환산하면 약 1억 6,800만 원 ~ 1억 8,996만 원 수준입니다.

감정가가 3억 4,900만 원으로 높게 책정되었으나, 실제 시장 가치는 이를 하회할 가능성이 있습니다. 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 보수적인 관점에서 시장 가격 범위를 하회하는 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 1억 6,000만 원 ~ 1억 9,000만 원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 권리분석, 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.