나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102736 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층606호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림역(지하철2호선, 신림선)"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 빌라, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""신림역(지하철2호선, 신림선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물내 제6층 제606호로서,
(사용승인일: 2021.01.28)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 외 2(사무소, 오피스텔, 다세대주택) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102736 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층 606호

용도: 다세대주택 (오피스텔, 공동주택)

감정가: 208,000,000원

토지면적: 6.34㎡ (약 1.92평)

토지지분: 6.345㎡ (약 1.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

건물지분: 12.6㎡ (약 3.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2021년 1월 28일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 및 신림선이 지나는 신림역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 빌라, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

단지 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

대중교통 이용 여건은 인근 버스정류장 및 신림역 소재로 인해 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경102736)입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 매매 등의 등기가 존재하며, 가장 최근 접수된 권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)입니다.

등기부채권 총액은 218,000,000원입니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 윤지연)

- 보증금: 218,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022년 1월 28일

- 확정일자: 2022년 1월 10일

- 배당신고일자: 2024년 2월 5일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다. 임차인 윤지연 씨는 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신림역 일대는 서울의 주요 부도심 중 하나로, 지하철 2호선과 신림선 환승역을 중심으로 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

오피스텔, 다세대주택, 도시형생활주택 등 다양한 형태의 주거 시설과 상업시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

신림역 주변은 젊은 유동인구가 많아 소형 주거 시설에 대한 수요가 꾸준히 있는 편입니다.

1.4. 생활정보

신림역을 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 각종 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 다수의 대학(서울대학교, 숭실대학교 등)이 위치해 있어 대학생 수요가 많으며, 이에 따른 주거 편의시설 또한 잘 갖춰져 있습니다.

안심하고 거주할 수 있는 환경이며, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 확약서 제출로 인해 권리관계는 명확해 보이나, 배당 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

본 건물의 전용면적은 12.60㎡ (약 3.81평)으로 매우 작아, 실거주 시 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 매매 또는 임대 시에도 고려해야 할 요소입니다.

최근 신축 오피스텔 및 도시형생활주택 시장의 공급 증가 및 금리 변동성 등 거시 경제 환경 변화에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축급 오피스텔/도시형생활주택이라는 장점을 가지고 있습니다.

신림역 역세권이라는 탁월한 입지 조건은 향후 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

다만, 12.60㎡의 매우 작은 전용면적은 투자 또는 실거주 목적에 따라 호불호가 갈릴 수 있는 부분입니다.

임차인 권리관계는 대항력이 없고 HUG의 확약서가 제출되어 있어, 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2021년 사용승인된 신축급 건물로 관리가 용이합니다.

* 지하철 2호선, 신림선 환승역인 신림역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지입니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 대상 임대수익 및 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 신림 지역의 지속적인 개발 가능성과 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

건물 면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 같이 신축 연도의 소형 오피스텔/도시형생활주택의 경우, 신림역 역세권이라는 입지와 신축이라는 점을 감안하면 감정가 수준의 가치를 충분히 인정받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 12.60㎡라는 매우 작은 전용면적과 복잡한 권리관계(HUG 관련)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 관계는 대항력 없음을 근거로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으므로, 시장가치를 중심으로 입찰가를 산정합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 90~95% 수준으로 판단되며, 보수적인 관점에서 아래와 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 (금일억구천만원)

(상기 예상 입찰가는 최근 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등 추가적인 요인을 고려하여 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.