나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경3865 [1] 경기도 양주시 남면 한산리 578 1동 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2024.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 한산리 소재 "한산1리 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며 인근일대는 경지정리지대로 소규모 작업장 및 창고, 농가주택 등이 혼재 형성되어 있으며 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 버스정류장까지 거리 및 버스운용상태 등 고려시 일반적인 교통사정 다소 양호치 못함.

형태 및 이용상태

일련번호1>은 삼각형의 평탄한 토지로서 창고 및 작업장건부지로 이용중이며, 일련번호5> 토지는 지목 및 현황 '도로'임.

인접 도로상태

본 토지 남측으로 폭 약 3~4미터 도로와 한면이 접함(본건 일련번호5 토지 포함).

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1>,5> 공히 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후면 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2,3> 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 일련번호4> 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 공히 2010.10.14 사용승인 되었으며 내외벽 : 샌드위치판넬 마감 창호 : 샤시유리창 바닥 : 세멘몰탈 마감임.

이용상태

일련번호2 : 창고, 일련번호3 : 창고,작업장, 일련번호4 : 관리실로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비<일련번호4> 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

본건 일련번호 2,3,4>는 공부상 용도가 농기계수리점이나 현황 창고(일련번호2), 창고 및 작업장(일련번호3), 관리실 및 화장실(일련번호4)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경3865 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (등기부상 하나은행)

특이사항: 재매각, 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 양주시 남면 한산리 578번지 (신주소: 경기도 양주시 운하로99번길 345-24)

용도: 창고시설 (현황: 창고, 작업장, 관리실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 938.00㎡ (약 283.75평)

건물 면적: 444.77㎡ (약 134.56평)

제시외 건물 면적: 31.00㎡

감정가: 437,751,620 원

1.4. 건축물 현황

사용승인일: 2010.10.14

구조: 일련번호 2,3 - 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층, 일련번호 4 - 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층

이용현황: 일련번호 2 (창고), 일련번호 3 (창고, 작업장), 일련번호 4 (관리실, 화장실). 공부상 용도와 차이 있음.

주요 용도 (건축물대장상): 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 한산리 소재 "한산1리 마을회관" 남서측 근거리에 위치합니다.

인근 지역은 경지정리지대로서 소규모 작업장, 창고, 농가주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근은 가능하나, 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 다소 양호하지 못한 편입니다.

토지는 남측으로 폭 약 3~4미터 도로와 한 면이 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역은 농업 경작지와 함께 소규모 작업장, 창고, 농가주택이 혼재된 환경입니다. 일반적인 인터넷 검색 결과, 본 물건지 인근에 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 화학물질 취급 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 '배출시설설치제한지역'으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021.09.28. 하나은행 근저당권 (을11)

총 채권액 (등기부채권 총액): 401,083,560 원

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (2021.06.18, 2021.09.28)

* 하나은행 근저당권 (2021.09.28, 348,000,000원) - 말소기준권리

* 경기신용보증재단 가압류 (2023.08.08, 46,050,000원) - 말소

* 하나은행 임의경매 개시결정 (2024.06.20, 280,534,926원) - 말소

* 서울보증보험 가압류 (2024.07.24, 7,033,560원) - 말소

* 양주시 압류 (2024.10.23, -) - 말소

기존 등기된 모든 권리(말소기준권리 포함)는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 390,000원

전입/사업일자: 2020-11-16

배당신고일자: 2024-09-04

대항력: 있음

비고: 소액임차인에 해당될 수 있으며, 배당 여부에 따라 인수 금액 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018-05-16

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있으므로, 인수 여부 확인 및 명도 협의가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-08-30

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있으므로, 인수 여부 확인 및 명도 협의가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-02-07

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있으므로, 인수 여부 확인 및 명도 협의가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (제시된 임차인 현황 상 보증금 합계 기준)

4. 상권분석

본 물건은 경기도 양주시 외곽의 농림지역에 위치하며, 주변은 농업 경작지와 함께 소규모 작업장, 창고, 농가주택이 혼재하는 지역입니다.

지역 특성상 물류, 보관, 소규모 제조업체 등이 입점하기에 적합한 환경이나, 자체적인 수요보다는 외부의 물류 이동이나 보관 수요에 의존할 가능성이 높습니다.

주변의 대규모 산업 단지와의 연계성은 낮아 보이며, 교통 접근성이 다소 떨어지는 점을 감안할 때 일반적인 상업 지역 상권과는 차별화된 입지입니다.

5. 생활정보

주변에 대규모 주거 단지나 상업 시설이 밀집해 있지 않아, 일상생활을 위한 편의 시설(마트, 병원, 학원 등) 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

가장 가까운 편의 시설이나 관공서 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

지역 커뮤니티 시설로는 "한산1리 마을회관"이 근거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건: 한 차례 유찰된 이력이 있어, 이번 매각에서도 경쟁률이 높지 않거나 추가 유찰 가능성이 있습니다.

6.2. 유동화 물건: 자산유동화증권(ABS) 등으로 편입된 자산으로, 복잡한 금융 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인: 0원으로 신고된 보증금을 가진 임차인들이 다수 존재하며, 이들의 권리 인수 여부 및 명도 협상이 주요 변수가 될 수 있습니다. 특히 보증금이 0원이라도 점유를 지속하며 명도를 거부할 경우, 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.4. 공동 담보 물건: 본 건물이 다른 채무에 대한 공동 담보로 제공되었을 가능성이 있어, 추가적인 채무 관계를 파악할 필요가 있습니다.

6.5. 공부상 용도와 현황 불일치: 건물 현황이 공부상 용도(농기계수리점)와 달라, 향후 건물 사용 및 관리, 양성화 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

6.6. 토지 이용 규제: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등은 향후 토지의 용도 변경이나 신축, 증축 등에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

6.7. 제시외 건물: 등기부에는 포함되지 않은 제시외 건물(31.00㎡)이 포함되어 매각되므로, 이 부분에 대한 명확한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 외곽 농림지역에 위치한 창고 시설로, 넓은 토지 면적과 건물 면적을 비교적 저렴한 감정가로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 재매각, 대항력 있는 임차인, 공부상 용도와 현황 불일치, 그리고 농림지역이라는 토지 이용 규제 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히, 보증금이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인들과의 명도 협상이 이 물건의 성패를 좌우할 가장 중요한 과제입니다.

해당 지역의 개발 가능성이나 물류 수요 등을 면밀히 분석하고, 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 938.00㎡ (약 283.75평)의 넓은 토지를 보유하고 있어, 향후 활용 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어, 별도 협상에 따른 번거로움을 줄일 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 가격 메리트 가능성: 유찰 이력이 있어, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 창고/작업장 용도 적합성: 지역 특성상 소규모 창고나 작업장 용도로 활용하기에 적합한 환경입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인들에 대한 명도 비용, 건물 현황과 공부상 용도 불일치로 인한 잠재적 문제 해결 비용, 그리고 지역 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

인수 보증금은 0원으로 분석되었으므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 관련 차감은 없습니다. 다만, 임차인과의 원만한 합의 도출을 위한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

추후 시장 상황 및 경쟁 물건 분석, 그리고 권리 분석과 명도 협상 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.