나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경3636 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-97 담린 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립
주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근을 통과하는 노선버스의 이용이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내 2층 202호로서,
외벽 : 인조석붙임 등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재경보장치 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터 내외, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>, <추가기재>건축법 제45조에 따른 도로 지정(건축법 제2조제11호나목/98㎡/
의정부시 공고 제2019-979호/20190510)
기호(2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>
기호(3) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경3636 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 유

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-97, 담린 102동 2층 202호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 271,000,000원

토지 면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

건물 면적: 52.66㎡ (약 15.93평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 호원동에 소재하며, "호암초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근을 통과하는 노선버스를 이용할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 교육환경 보호구역(호암초, 호암유치원, 호원고), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역으로 지정되어 있습니다. 건축법에 따른 도로 지정(의정부시 공고 제2019-979호) 사항도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 소유권보존, 공유자전원지분 이전, 압류(말소기준권리), 강제경매 개시결정 등기 등이 확인됩니다.

말소기준권리인 압류(경기광주세무서장) 이하 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 유도현

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 17일

확정일자: 2020년 11월 09일

배당신고일자: 2024년 02월 08일

대항력: 있음

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 유도현 임차인의 주택임차권(권리금액 259,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리의 '말소: 인수'로 표시되어 있어 매수인이 임차인의 보증금을 인수해야 하는 것으로 판단됩니다. 경매 물건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수'라는 점을 감안할 때, 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 통해 보증금 관련 문제를 해결해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

최근 실거래 데이터를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 2014년 준공 건물, 59.56㎡(약 18.02평): 243,000,000원 (평당 약 1,349만원)

- 2026년 5월, 2018년 준공 건물, 46.87㎡(약 14.18평): 189,000,000원 (평당 약 1,333만원)

- 2026년 5월, 2002년 준공 건물, 59.8㎡(약 18.09평): 140,000,000원 (평당 약 774만원)

4.2. 시장 가치 평가

본건은 2020년경 준공된 신축 건물(담린 102동)에 해당합니다. 제공된 실거래가 데이터 중 비교적 최근에 거래된 2014년, 2018년 준공 건물의 시세(평당 약 1,330만~1,350만원)를 참고할 때, 본건의 면적(52.66㎡, 약 15.93평)을 기준으로 산정된 시장 가치는 약 213,000,000원 ~ 215,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정평가액은 271,000,000원으로, 이는 시장 분석 결과보다 높게 책정되어 있습니다. 감정평가액을 기준으로 투자 가치를 판단하는 것이 일반적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 유도현 씨의 보증금 259,000,000원 인수 문제입니다. 등기부상 '말소: 인수'로 명시되어 있어, 매수인은 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 금전 부담이 발생할 수 있으며, 이는 곧 총 투자 비용 증가로 이어져 수익률을 크게 하락시킬 수 있습니다.

6.2. 기타 제한사항

토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치 제한지역'에 해당되어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통망은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(259,000,000원)을 인수해야 하는 조건은 본 물건의 투자 가치를 크게 떨어뜨리는 요인입니다. 임차인의 보증금 액수가 감정평가액(271,000,000원)에 근접하거나 초과할 경우, 낙찰 후 실제 총 투입 비용이 시장 가치를 훨씬 상회하여 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인과의 적극적인 소통 및 협상을 통해 보증금 문제를 해결하거나, 인수 금액을 고려한 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2020년경 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

- 양호한 입지: 초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 접근성이 있습니다.

- 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

대항력 있는 임차인의 보증금 259,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 입찰가 산정은 매우 신중해야 합니다.

본 물건의 감정가는 271,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 금액(259,000,000원)을 제외한 순수 물건 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적인 경매 낙찰률을 고려하여 감정가의 80~85% 수준을 입찰 희망가로 고려할 수 있습니다.

예상 낙찰가 범위: 약 216,800,000원 ~ 230,350,000원 (감정가의 80% ~ 85%)

하지만, 상권 분석을 통해 추정된 시장 가치(약 213,000,000원)를 고려할 때, 임차인 보증금 인수 후 총 매입 비용은 다음과 같이 계산됩니다.

낙찰가 230,350,000원 가정 시:

총 매입 비용 = 낙찰가 + 인수 보증금 = 230,350,000원 + 259,000,000원 = 489,350,000원

이는 감정가 271,000,000원을 훨씬 초과하는 금액이므로, 현재 상태로서는 실질적인 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 임차인과의 협상을 통해 보증금 일부 감액 등이 이루어지지 않는 한, 매우 보수적인 입찰가 접근이 필수적입니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가 는 150,000,000원 이하 로 제안하며, 이는 임차인과의 협상 여지 및 향후 매각 가능성을 고려한 금액입니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 임차인과의 협의, 관련 법률 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.