나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경1357 [3] 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 5층525호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "천보초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설, 개발중인택지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사항은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 지하2층/지상5층 중 5층 553호(기호 1) 및 5층 524호(기호 2)와 5층 525호(기호 3)로서(사용승인일:2022.07.27)
외벽: 커튼월 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
창호: 페어글래스 창호임.

이용상태

지식산업센터임.(도시형공장))

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비,
옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지식산업센터(도시형공장) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 4차선 포장도로, 남측 및 동측으로 2차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보전지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경1357 (3)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 5층525호

용도: 지식산업센터 (도시형공장)

감정가: 436,000,000원

토지면적: 47.11㎡ (약 14.25평)

건물면적: 114.15㎡ (약 34.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 07월 27일

층수: 지하2층/지상5층 중 5층 525호

외벽: 커튼월 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 페어글래스 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "천보초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설, 개발 중인 택지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사항은 무난합니다. 수도권 제2순환선 옥정IC, 신 3번 국도 회암IC, GTX-C노선 덕정역, 지하철 7호선 옥정역 등이 예정되어 있어 광역교통망이 잘 발달된 경기 북부권 교통의 요지로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로상황

토지는 세장형의 토지로서 지식산업센터(도시형공장) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 북측 및 서측으로 4차선 포장도로, 남측 및 동측으로 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 09월 14일 접수된 국민은행 근저당(을1)입니다. 매각으로 인해 다음의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2022-09-14 접수)

* 근저당권 (을1, 국민은행, 380,400,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 (갑3, 에이치에프케이삼사유동화전문, 914,666,082원)

* 압류 (갑4, 양주시)

등기부채권 총액은 380,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사에이치앤에스컴바인

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-06

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건 주변은 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설, 개발 중인 택지가 혼재된 지역으로, 상권은 복합적으로 형성되어 있습니다. "천보초등학교"가 북측 인근에 위치하며, 상업시설은 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 북측 인근에 "천보초등학교"가 위치하고 있습니다. 천보초등학교는 2025년 3월 개교를 목표로 신축될 예정이며, 총 46학급 규모입니다.

5.2. 편의시설 및 기타

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성이 좋습니다. 수도권 광역 교통망이 잘 발달되어 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주변 환경: 양주옥정듀클래스1은 신축 건물로, 건물 자체의 설비(급배수, 위생, 소화전, 승강기, 화재탐지, 경보, 스프링쿨러 등)가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에 아파트와 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 천보초등학교 북측 인근이며, 스마트그린포트와 같은 시설이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

물건명세서상 공용부분 및 전용부분에 대한 관리비 미납액이 존재하므로, 입찰 전 관리사무소에 문의하여 정확한 미납액을 확인하고 낙찰 후 인수 여부를 파악해야 합니다.

6.2. 공실 및 임대 시장

최근 기사에 따르면 양주 옥정신도시 지식산업센터들이 임차인을 찾지 못해 찬바람이 불고 있다는 분석이 있습니다. 신축임에도 불구하고 공실 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건임을 의미합니다. 이는 통상적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있으나, 본 건의 경우 권리 분석상 특이사항은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 지식산업센터로, 양주 옥정지구 내 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다. 그러나 미납 관리비 발생 가능성과 지역 내 지식산업센터의 공실 우려가 잠재적 리스크로 존재합니다. 신축 건물이라는 점과 개발 지역 내 입지는 긍정적이나, 실제 운영 및 임대 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 7월 사용승인된 신축 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 양주 옥정지구 내 입지: 옥정지구는 계획적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통망: 수도권 제2순환고속도로, GTX-C 노선(예정), 지하철 7호선(예정) 등 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

* 권리상 안전: 인수할 권리나 보증금이 없어 명도 및 권리 관계상 안전한 물건입니다.

* 다목적 활용 가능: 지식산업센터 용도 외에 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 등으로도 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 436,000,000원입니다. 권리 인수 부담이 없으며, 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 주변 시세 및 최근 지식산업센터 시장 상황, 그리고 미납 관리비 발생 가능성을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 지역 내 지식산업센터의 공실 우려가 제기되고 있는 점 또한 입찰가 산정에 중요한 요소로 작용할 것입니다. 따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.