나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82608 [4] 경기도 연천군 왕징면 동중리 689 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호 1은 경기도 연천군 왕징면 동중리 소재 "간동막마을" 내에. 기호 2는 남측
근거리에, 기호 3,4는 남서측 인근에 각각 위치하며, 주위는 자연취락, 축사, 농경지, 임야
등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호 1은 본건까지 차량진입은 가능하나, 기호 2,3,4는 차량진입 불가하며, 대중교통
여건은 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 토지로서 남향의 완만한 경사지로서 전으로 이용 중임.
기호 2 : 부정형의 토지로서 동향의 완만한 경사지이며 휴경지 및 산림화가 진행 중인
임야 상태의 토지임.
기호 3 : 부정형의 토지로서 동향의 완만한 경사지로서 전으로 이용 중임.
기호 4 : 부정형의 토지로서 동향의 완만한 경사지로서 전 및 대부분 휴경지 상태의 토지임.

인접 도로상태

기호 1은 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있으며, 기호 2-4는 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역,
제한보호구역(행정위임 9m), 농업보호구역(2016-06-30).
기호 2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역.
기호 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 가축사육제한구역
(주거밀집지역 1500m이내), 통제보호구역,
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 통제보호구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 2 토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나, 현황은 상당부분이 산림화가 진행 중인
임야 상태의 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경82608 (4)

소재지: 경기도 연천군 왕징면 동중리 689

용도: 잡종지 (단, 공부상 지목과 현황 토지 이용상태 차이 존재)

감정가: 86,099,000원

토지면적: 2327.00㎡ (약 703.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 왕징면 동중리 "간동막마을" 내 및 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 중 기호 1 토지는 차량 진입이 가능하나, 기호 2, 3, 4 토지는 차량 진입이 불가합니다. 대중교통 여건은 버스정류장 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

기호 1 토지는 부정형으로 남향의 완만한 경사지이며 전으로 이용 중입니다.

기호 2 토지는 부정형으로 동향의 완만한 경사지이며, 휴경지 및 산림화가 진행 중인 임야 상태로 이용 중입니다. 공부상 지목은 잡종지이나 현황과 차이가 있습니다.

기호 3 토지는 부정형으로 동향의 완만한 경사지이며 전으로 이용 중입니다.

기호 4 토지는 부정형으로 동향의 완만한 경사지이며, 전 및 대부분 휴경지 상태로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

기호 1 토지는 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있으나, 기호 2, 3, 4 토지는 맹지 상태로 도로에 직접 접하지 않아 접근이 어렵습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 농업보호구역

기호 2: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역

기호 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2개), 통제보호구역

기호 4: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 통제보호구역

1.2. 권리분석

* 매각물건 개요

본 경매는 토지 일부 지분 매각 건입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2005년 12월 22일 접수된 전곡농업협동조합의 근저당권(을구 1번)입니다.

* 주요 권리사항 요약

전체 등기부 채권 총액은 261,770,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하로 접수된 대부분의 권리(을구 2, 3, 갑구 2, 4, 5)는 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

* 소유권 이전 (갑3) 관련 특이사항

2024년 4월 4일 접수된 정병준 외 1명의 소유권이전(상속) 등기(갑3)는 말소되지 않은 상태로 남아있습니다. 이는 본 경매 절차로 인해 해당 소유권 이전 권리가 소멸되지 않음을 의미하며, 낙찰자는 해당 권리와 함께 토지 지분을 보유하게 될 가능성이 높으므로, 상속인들과의 관계 및 정확한 지분 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며(합계 0원), 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 존재하지 않는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본상 전곡농업협동조합의 지상권(을구 2번)은 말소된 것으로 확인됩니다. 다만, 상기 기술된 갑3 소유권 이전 등기는 말소되지 않으므로 이에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건 소재지는 농경지, 임야, 자연취락, 축사 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 전원 지역입니다.

* 상업 활동 가능성

지역 토지 이용 계획상 농업 관련 활동이 주를 이루며, 일반적인 상업 활동을 위한 입지로는 적합하지 않습니다. 각종 보호구역 및 제한구역으로 인해 개발이 엄격히 제한됩니다.

* 주변 시설

주변에 축사가 존재하여 냄새나 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다. 편의시설 및 생활 기반 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 마을

"간동막마을"과 인접한 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 접근성

기호 1 토지는 차량 진입이 가능하나, 대부분의 토지(기호 2-4)는 맹지이며 차량 진입이 불가하여 접근성이 매우 낮습니다. 대중교통 이용 또한 불편합니다.

* 편의 시설

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 본 물건지에서 상당 거리 떨어진 지역에 위치할 것으로 예상되며, 자가용 이용 시에도 접근이 용이하지 않을 수 있습니다.

* 주변 환경

농업 활동이 주를 이루는 한적한 자연 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 (기호 2-4): 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 토지 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

* 토지 현황과 공부상 지목 불일치 (기호 2): 지목은 잡종지이나 현황은 임야 상태로, 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 개발 제한: 농림지역, 관리지역, 각종 보호구역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 건축 및 토지 이용 행위에 많은 제약이 있습니다.

* 접근성 부족: 대부분의 토지가 차량 진입 불가하며, 대중교통 이용도 불편합니다.

* 소유권 이전(상속) 미말소: 낙찰 후 기존 상속인들의 권리 문제와 지분 공유로 인한 분쟁 가능성이 있습니다. 정확한 지분 비율 확인이 필수적입니다.

* 축사 인근: 축사 존재로 인한 환경적 불편(냄새, 소음) 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 연천군 왕징면의 농업 및 자연 취락 지역에 소재한 토지로, 전체 면적 중 상당 부분이 맹지이며 도로 접근성이 극히 제한적이고 각종 개발 제한 구역으로 묶여 있어 토지 활용에 상당한 어려움이 예상됩니다. 공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이, 그리고 말소되지 않은 소유권 이전(상속) 등기 등 법률 및 서류상 복잡한 문제가 존재하므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 농업적 목적이나 장기적인 관점에서 투자를 고려할 수 있으나, 제시된 여러 리스크 요인을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 면적 대비 상대적으로 낮은 감정가 (지분 매각의 경우).

* 농업적 생산 활동을 위한 토지 취득 목적.

* 장기적인 지역 개발 가능성에 대한 기대 (매우 불확실).

1.8. 예상입찰가

본건은 인수 보증금 부담이 없습니다.

감정가: 86,099,000원

토지 면적: 2327㎡ (약 703.9평)

주요 리스크 요인(맹지, 접근성 제한, 개발 제한, 권리관계 복잡성)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 현저히 낮은 가격에서 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다. 또한, 본건의 특성상 일반적인 부동산 시세 산정이 어렵고, 권리 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가격을 검토해 볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 약 43,000,000원 ~ 60,000,000원

(본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 확인, 법률 자문 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.