나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82608 [2] 경기도 연천군 왕징면 동중리 658 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호 1은 경기도 연천군 왕징면 동중리 소재 "간동막마을" 내에. 기호 2는 남측
근거리에, 기호 3,4는 남서측 인근에 각각 위치하며, 주위는 자연취락, 축사, 농경지, 임야
등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호 1은 본건까지 차량진입은 가능하나, 기호 2,3,4는 차량진입 불가하며, 대중교통
여건은 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 토지로서 남향의 완만한 경사지로서 전으로 이용 중임.
기호 2 : 부정형의 토지로서 동향의 완만한 경사지이며 휴경지 및 산림화가 진행 중인
임야 상태의 토지임.
기호 3 : 부정형의 토지로서 동향의 완만한 경사지로서 전으로 이용 중임.
기호 4 : 부정형의 토지로서 동향의 완만한 경사지로서 전 및 대부분 휴경지 상태의 토지임.

인접 도로상태

기호 1은 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있으며, 기호 2-4는 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역,
제한보호구역(행정위임 9m), 농업보호구역(2016-06-30).
기호 2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역.
기호 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 가축사육제한구역
(주거밀집지역 1500m이내), 통제보호구역,
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 통제보호구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 2 토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나, 현황은 상당부분이 산림화가 진행 중인
임야 상태의 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경82608 (2)

* 소재지: 경기도 연천군 왕징면 동중리 658

* 용도: 잡종지 (현황 임야 상태)

* 감정가: 71,114,000원

* 토지 면적: 2,294.00㎡ (약 694.1평)

* 토지 지분: 2,294㎡ (약 694.1평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (본건 임의경매 개시 결정 채권자)

* 특이사항: 해당 없음

* 주의사항: 지적도상 맹지임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 연천군 왕징면 동중리 소재 "간동막마을" 내에 위치하며, 주위는 자연취락, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건 중 기호 1 토지는 차량 진입이 가능하나, 기호 2, 3, 4 토지는 차량 진입이 불가합니다. 대중교통 여건은 버스 정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로 상태

기호 1 토지는 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호 2, 3, 4 토지는 맹지 상태로 인접 도로가 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (전곡농업협동조합, 2010.01.12. 접수)

* 등기 현황

* 소유권 보존: 정대원 (2010.01.06.)

* 근저당: 전곡농업협동조합 (26,000,000원, 2010.01.12.) - 말소

* 지상권: 전곡농업협동조합 (2010.01.12.) - 말소 (지상권말소동의서 제출됨)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (130,000,000원, 2010.09.17.) - 말소

* 근저당: 김관현 (30,000,000원, 2023.05.18.) - 말소

* 가압류: 전명숙 (52,500,000원, 2023.11.07.) - 말소

* 소유권 이전 (상속): 정병준 외 1명 (2024.04.04.)

* 가압류: 경기신용보증재단 (47,270,000원, 2024.04.08.) - 말소

* 임의경매 개시 결정: 농업협동조합자산관리회사 (101,316,255원, 2024.04.04. 접수, 의정부지방법원 2024타경82608) - 말소

* 매각 후 소멸되지 않는 권리

없음. (등기부상 을구 2번 지상권은 말소 예정임.)

* 총 채권액

등기부채권 총액: 285,770,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설

본 물건지는 농경지, 임야, 자연취락 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 인근에 대규모 상업 시설은 부족합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 연천군 읍내를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경

주위 환경은 농업 및 축산업이 주를 이루는 지역으로, 축사 등이 혼재하여 냄새 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설 접근성

가까운 거리에 편의점, 마트 등 대형 편의 시설은 부족하며, 병원, 금융기관 등 주요 공공 및 편의 시설은 차량을 이용하여 연천군 읍내로 이동해야 합니다.

* 교육 시설

인근 학교에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 학군 관련 편의성은 높지 않을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 접근성 제한

토지 일부(기호 2, 3, 4)가 지적도상 맹지이며 차량 진입이 불가하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 잡종지이나, 현황은 상당 부분이 산림화가 진행 중인 임야 상태로 이용되고 있어, 추후 토지 이용 계획 수립 시 확인 및 정리가 필요합니다.

* 토지 이용 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 통제보호구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 적용되고 있어, 개발 행위 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

* 주변 환경

축사, 농경지 등이 혼재하여 악취, 소음 등의 환경적 요인이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 농촌 지역에 위치한 잡종지(현황 임야)로, 토지 일부가 맹지이고 접근성이 다소 떨어지는 단점이 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 그러나 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 개발 가능성 또는 투자 가치를 면밀히 검토할 경우 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다. 특히, 지목과 현황이 다른 점, 맹지라는 점은 현장 방문을 통한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적

넓은 면적의 토지가 감정가 7천만 원대로 제시되어 있어, 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농촌 지역 개발 잠재력

귀농·귀촌 수요 증가 또는 지역 개발 계획에 따라 토지 가치가 상승할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 향후 토지 이용 계획 수립에 따른 가치 상승 여지

맹지 해소, 현황에 맞는 지목 변경 등 토지 이용 계획 수립 및 실행을 통해 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 개발 가능성 및 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 해당 토지의 맹지 해소 및 토지 이용 계획 변경 가능성에 따른 추가 비용과 기대 수익을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 71,114,000원이며, 총 채권액은 285,770,000원입니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 맹지, 지목-현황 불일치, 주변 환경 등의 특성을 고려할 때, 입찰 가격은 신중하게 접근해야 합니다.

투자자께서는 현장 답사를 통해 토지의 실질적인 이용 가치, 맹지 해소 방안, 개발 가능성 등을 직접 확인하신 후, 본인이 감당 가능한 위험 수준과 기대 수익률을 고려하여 입찰 가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.