나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82608 [3] 경기도 연천군 왕징면 동중리 685 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호 1은 경기도 연천군 왕징면 동중리 소재 "간동막마을" 내에. 기호 2는 남측
근거리에, 기호 3,4는 남서측 인근에 각각 위치하며, 주위는 자연취락, 축사, 농경지, 임야
등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호 1은 본건까지 차량진입은 가능하나, 기호 2,3,4는 차량진입 불가하며, 대중교통
여건은 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 토지로서 남향의 완만한 경사지로서 전으로 이용 중임.
기호 2 : 부정형의 토지로서 동향의 완만한 경사지이며 휴경지 및 산림화가 진행 중인
임야 상태의 토지임.
기호 3 : 부정형의 토지로서 동향의 완만한 경사지로서 전으로 이용 중임.
기호 4 : 부정형의 토지로서 동향의 완만한 경사지로서 전 및 대부분 휴경지 상태의 토지임.

인접 도로상태

기호 1은 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있으며, 기호 2-4는 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역,
제한보호구역(행정위임 9m), 농업보호구역(2016-06-30).
기호 2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역.
기호 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 가축사육제한구역
(주거밀집지역 1500m이내), 통제보호구역,
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 통제보호구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 2 토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나, 현황은 상당부분이 산림화가 진행 중인
임야 상태의 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지적도상 맹지임. 지분매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2024타경82608 (3) 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 연천군 왕징면 동중리 685에 소재하고 있습니다.

물건의 용도는 잡종지이며, 감정가는 64,448,000원입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 토지 면적은 총 3392.00㎡ (약 1026.18평)이며, 이 중 매각 지분 면적은 1696.00㎡ (약 513.09평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡로 건축물은 없습니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사로 파악됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 연천군 왕징면 동중리 소재 "간동막마을" 내 또는 그 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 자연취락, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는, 본건 기호 1 토지는 차량 진입이 가능하나, 기호 2, 3, 4 토지는 차량 진입이 불가합니다.

대중교통 여건은 버스 정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

인접 도로 상태는 기호 1 토지의 경우 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있으나, 기호 2, 3, 4 토지는 맹지 상태입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2010년 9월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 130,000,000원입니다.

등기부상의 채권 총액은 229,770,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금 합계가 0원으로 파악되어 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재할 수 있으므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건의 주위 환경이 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임을 고려할 때, 상업적인 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

"간동막마을"이라는 지명으로 보아 소규모 지역 공동체를 중심으로 한 생활권으로 추정됩니다.

주변에 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 상권 형성 측면에서는 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

대중교통 이용이 다소 불편하며, 차량 접근성도 일부 토지에서 제약이 있습니다.

주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보는 제한적이므로, 도시 지역에 비해 생활 편의성은 낮을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지: 본건의 상당 부분(기호 2-4)이 맹지 상태로, 도로 접근성 문제가 심각하며 이는 토지 활용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사 시 협의가 필요하며, 이는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 최고가 입찰자가 낙찰받지 못할 가능성을 내포합니다. (1회에 한하여 행사 가능)

* 접근성 제한: 일부 토지는 차량 진입이 불가하여 물건의 효용성을 저해할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 통제보호구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 개발에 제약이 따릅니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 기호 2 토지는 공부상 지목이 잡종지이나 현황은 임야 상태로, 이는 추후 토지 이용 또는 개발 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 연천군의 농촌 지역에 위치한 토지 지분으로, 감정가는 64,448,000원입니다.

토지의 일부가 맹지이며 지분으로 매각된다는 점, 그리고 공유자 우선매수 신고 가능성 등의 중대한 리스크를 안고 있습니다.

또한, 차량 진입 불가 및 다수의 토지 이용 규제 등도 물건의 가치를 평가하는 데 있어 중요한 고려 사항입니다.

현재 토지는 전, 임야 등 농업적 목적으로 이용 중인 것으로 보이나, 이러한 제약 조건들을 감안할 때 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 토지 자체의 잠재력: 농업적 활용 또는 향후 규제 완화 시 토지 가치 상승의 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 경매 절차상 가격 메리트: 지분 매각, 맹지, 공유자 우선매수 등의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* (주의: 투자 포인트는 위에 언급된 리스크들을 극복하거나 활용할 수 있는 경우에 한정됩니다.)

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 지분 매각, 공유자 우선매수 등의 중대한 리스크를 안고 있어, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 리스크 요인들이 낙찰 후 실제적인 문제로 작용할 가능성, 그리고 공유자 우선매수 신고 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

제시된 감정가 64,448,000원 및 채권 총액 229,770,000원을 고려하되, 위에서 열거된 다수의 잠재적 리스크로 인해 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실거래가, 토지 개발 가능성, 공유자 현황 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.