나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87368 [1] 경기도 양주시 백석읍 방성리 81-63 리원해피타운 1동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 『백석우체국』 북서측에 위치하며, 그 일대는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지방도변 농촌지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건 중 제4층 제402호로써,

외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

다세대주택(침실3, 화장실1, 거실, 주방/식당, 현관, 다용도실 등) 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 지적상 다수의 도로에 접하며, 북측으로 그 상태가 양호한 폭12m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역12M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람.

본건 등기사항전부증명서 및 건축물관리대장 등 관련공부를 경매참여시 확인하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경87368 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 81-63 리원해피타운 1동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물면적: 52.55㎡ (약 15.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 『백석우체국』 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지방도변 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(위임지역 12M), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 의정부지방법원 접수일자 2024년 9월 26일자 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2024타경87368)입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리 분석

등기사항전부증명서상 을15 권리인 주택임차인 박동준(보증금 70,000,000원, 전입일자 2022.03.04)의 권리는 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 또한, '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 'HF 인수조건 변경' 및 '채권자 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건매각' 문구는 채무 인수 부담이 없음을 시사합니다.

1.3. 3. 채권 현황

등기부채권 총액은 70,000,000원이며, 한국주택금융공사의 강제경매 신청 채권액은 70,977,226원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제4층 제402호(전유면적 52.55㎡, 약 15.90평)로, 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 침실 3개, 화장실 1개, 거실, 주방/식당 등으로 구성되어 있습니다.

1.4. 2. 최근 시세 동향

주변 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월, 51.87㎡(약 15.69평) : 6,700만원

- 2026년 3월, 52.75㎡(약 15.96평) : 8,950만원

- 2026년 3월, 49.14㎡(약 14.87평) : 6,000만원

본 건의 전용면적(52.55㎡)과 유사한 면적대의 물건들이 6,000만원에서 8,950만원 사이에서 거래되었습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 및 기반시설

본 건은 『백석우체국』 북서측 인근에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 유해하거나 혐오시설로 판단될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 일부 규제가 존재할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 관련 특이사항

비록 등기부상 임차인의 권리가 말소 예정이고 대항력이 없다고 명시되어 있으나, '대항력있는임차인, 선순위임차권' 등의 문구가 특이사항에 포함되어 있어, 실제 점유 관계 및 권리 여부에 대한 추가적인 현장 확인 및 세심한 검토가 필요합니다.

1.6. 2. 복잡한 매각 조건

'HF 인수조건 변경' 및 '채권자 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건매각' 등은 채무 인수 부담은 없으나, 매각 조건이 다소 복잡할 수 있음을 시사하므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 8,500만원입니다. 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 등기부상 임차인의 권리는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 시세는 6,000만원에서 8,950만원 사이로 형성되어 있으며, 본 건의 면적과 유사한 거래 사례가 다수 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 인수 부담 없음

명확한 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이나 기타 유의미한 선순위 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

1.8. 2. 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

주변 유사 면적의 최근 거래 사례 최고가(8,950만원)와 감정가(8,500만원)가 유사하거나 높은 수준입니다. 적정 가격 이하로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 3. 지역 발전 가능성

양주 지역의 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석 기반 예상가

본 건의 전용면적 52.55㎡ (약 15.90평)을 기준으로, 인근 시세는 평당 약 403만원에서 561만원 선으로 분석됩니다. 이를 토대로 산정 시 약 7,300만원에서 8,900만원 수준의 시장 가치를 예상할 수 있습니다. 감정가는 8,500만원입니다.

1.9. 2. 예상 입찰가 산정

권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금(0원)이 없어 투자 부담이 낮고, 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 이에, 감정가의 70~80% 수준을 일반적인 입찰가로 고려할 수 있으나, 주변 최고 시세 및 잠재적 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

권장 입찰가: 72,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.