나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경57370 [7] 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6 피브이395 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원일 · 평가일 2023.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,근린생할시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층중 제지1층 비01호외 9개호수로서
외벽:적벽돌 치장쌓기 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호:칼라알미늄샷시임.

이용상태

2021.03.02일자로 사용승인되고,
기호1.가:근린생활시설(사무실1,화장실1)로 이용중임.
기호2.나-기호10.차:다세대주택(각각 방1,거실,1,주방1,욕실겸화장실1,다용도실,현관)
으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비,급배수설비 및 승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서 근린생활시설 및 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 기본 정보

2.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2023타경57370 (7)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOO (삼양신용협동조합)

* 감정가: 200,000,000 원

2.2. 물건 현황

2.

2.2. 1.소재지

2.

* 주소: 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6, PV395 4층 401호

2.2. 2.토지 정보

2.

* 토지 면적: 17.13㎡ (약 5.18 평)

* 토지 지분: 17.13㎡ (약 5.18 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.2. 3.건물 정보

2.

* 건물 면적: 27.89㎡ (약 8.44 평)

* 건물 지분: 27.89㎡ (약 8.44 평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 중 4층 401호

* 사용승인일: 2021년 03월 02일

2.2. 4.이용 현황

2.

* 용도: 다세대주택

* 내부: 방 1, 거실 1, 주방 1, 욕실 겸 화장실 1, 다용도실, 현관으로 이용 중 (건축물대장상)

* 현재 이용: 기호1.가: 근린생활시설(사무실1, 화장실1)로 이용 중, 기호2.나-기호10.차: 다세대주택으로 이용 중. 본건 401호는 다세대주택으로 이용 중.

2.3. 감정가 및 매각 대상

2.

* 감정가: 200,000,000 원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건축물대장상 총 세대수: 9세대

3. 입지조건

2.

3.1. 주변 환경

2.

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

2.

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

4. 권리분석

2.

4.1. 등기부 요약

2.

* 소유권 보존: 주식회사 프로메테우스 (2021-03-09)

* 소유권 이전 신탁: 우리자산신탁주식회사 (2021-03-09)

* 근저당권 1: 삼양신용협동조합 (1,056,000,000원, 2021-03-09, 말소 예정)

* 근저당권 2: 삼양신용협동조합 (720,000,000원, 2021-03-09, 말소 예정)

* 임의경매 개시 결정: 삼양신용협동조합 (2,211,893,479원, 2023-08-30, 말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 1,776,000,000 원

4.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-07-09

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 윤

* 보증금: 1,000,000 원

* 차임: 1,000,000 원

* 전입/사업일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 인수되는 권리

2.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

5. 상권분석

2.

5.1. 주변 시세

2.

* 최근 거래된 주변 다세대/연립주택의 면적 및 거래 금액 정보 분석 결과, 단위 면적당 시세는 약 14,400,000원 ~ 20,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 건물 면적(27.89㎡, 약 8.44평)을 기준으로 추정 시, 시장 가치는 약 120,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 예상됩니다.

5.2. 거래 동향

2.

* 제공된 정보상 최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

* 거래 사례는 건물의 연식, 면적, 층수 등에 따라 가격 편차가 존재합니다.

6. 생활정보

2.

6.1. 편의시설

2.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상세 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인 가능합니다.

6.2. 교육시설

2.

* "서울홍은초등학교"가 인접하여 학군 접근성이 좋습니다.

6.3. 혐오시설

2.

* 본건 인근 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 잠재적 리스크

2.

7.1. 건물 상태

2.

* 건물 내부에 설치된 엘리베이터가 멈춰있고 작동되지 않는 상태입니다. 수리 또는 교체가 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 마감재(벽지, 타일 등) 및 설비(난방, 급탕 등)의 노후화 정도는 현장 확인이 필요합니다.

7.2. 법적 제한

2.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치 제한지역 등의 규제를 받습니다.

* 공동담보 물건으로, 복수의 채권 및 담보 설정이 존재합니다.

8. 종합 의견

2.

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 다세대주택으로, 서울홍은초등학교 인근의 주거 지역에 속해 있습니다. 건물은 비교적 최근(2021년) 사용승인되었으나, 엘리베이터 작동 불량 등 일부 시설의 문제가 확인되었습니다. 등기부상 채권 총액 및 근저당 금액이 상당하나, 경매 신청 채권자에 의해 말소될 예정이므로 낙찰자는 인수되는 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 감정가(2억원) 대비 최근 시장 거래가 추정치(약 1.5억~1.7억 원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사를 통한 면밀한 가치 평가가 필요합니다.

9. 투자 포인트

2.

* 입지: 서울 서대문구 내 주거 지역으로, 초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 건물: 비교적 신축(2021년 사용승인)이나, 엘리베이터 수리 필요.

* 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

10. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 200,000,000 원

* 최근 유사 물건 거래가 분석 시 추정 시세: 약 150,000,000 원 ~ 170,000,000 원

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하되 시장 시세를 반영한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰 범위: 150,000,000 원 ~ 180,000,000 원

* 추천 초기 입찰가: 160,000,000 원 (시세 대비 적정가격을 고려한 금액)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.