나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경57370 [5] 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6 피브이395 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원일 · 평가일 2023.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,근린생할시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층중 제지1층 비01호외 9개호수로서
외벽:적벽돌 치장쌓기 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호:칼라알미늄샷시임.

이용상태

2021.03.02일자로 사용승인되고,
기호1.가:근린생활시설(사무실1,화장실1)로 이용중임.
기호2.나-기호10.차:다세대주택(각각 방1,거실,1,주방1,욕실겸화장실1,다용도실,현관)
으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비,급배수설비 및 승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서 근린생활시설 및 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6번지 PV395 건물 3층 301호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2023타경57370 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지면적은 16.38㎡ (약 4.95평)이며, 건물면적은 26.67㎡ (약 8.07평)입니다.

감정평가액은 192,000,000원(1억 9천 2백만원)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 3월 2일에 사용승인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 삼양신용협동조합이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.1. 2.교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3.인접 도로 상태

본건은 남동측으로 폭이 있는 도로(세로(가))와 접하고 있어 차량 및 보행자의 접근이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 3월 9일에 접수된 삼양신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

1.2. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용으로는 없습니다. (지상권 개요: 없음으로 기재되어 있음)

등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 3.임차인 현황

현재 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 보증금 또는 차임에 대한 추가적인 조사 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 더불어 근린생활시설이 공존하는 상권입니다.

건축물대장 상 본 건물(PV395)은 근린생활시설 및 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 301호는 다세대주택으로 사용 중에 있습니다.

건물 내 총 9개 호수가 다세대주택으로, 1개 호수는 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다.

건물에 설치된 엘리베이터는 현재 작동이 되지 않는 상태로, 수리 또는 교체가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울홍은초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 및 유통 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

버스 정류장이 인근에 있어 시내 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 엘리베이터 작동 불량: 건물 내 엘리베이터의 고장으로 인해 수리 비용이 발생할 수 있으며, 이는 입주 또는 재매각 시 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 본건과 관련된 채권 총액(근저당권 및 임의경매 청구액 합계 약 40억원)이 감정가(1억 9천 2백만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 취하 또는 여러 차례 유찰 가능성을 시사하며, 경매 절차의 불확실성을 높이는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 신축(2021년 사용승인)에 가까워 건물 자체의 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 엘리베이터 작동 불량 및 임대 관계 미상은 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

특히, 본건과 관련된 막대한 채권 총액은 경매 진행 과정에서 중요한 변수가 될 수 있으며, 입찰 시에는 이러한 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 서대문구 내 신축에 가까운 다세대주택이라는 점은 장점입니다.

* 감정가 대비 주변 시세를 면밀히 분석하여 시세차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 작은 면적의 주거 공간은 1인 가구나 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 본 건의 예상 가치를 산정하였습니다.

최근 매매 사례(2026년 7월)를 보면,

- 엘씨빌(66.35㎡, 2007년식)은 29,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,430만원)

- 명지하이츠빌(49.44㎡, 2008년식)은 30,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,007만원)

- 금송힐스빌(84.29㎡, 2002년식, 연립)은 49,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,919만원)

본 건은 전용면적 26.67㎡ (약 8.07평)이며, 사용승인일이 2021년으로 비교 대상 건물들보다 신축입니다.

신축성을 감안하여 명지하이츠빌의 단가(약 2,007만원/평)를 적용하여 시세를 추정하면,

26. 67㎡ * 2,007만원/평 ≈ 16,196만원입니다.

감정가는 19,200만원이나, 현재 파악된 시세는 약 1억 6천만원대로 추정됩니다.

높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

엘리베이터 수리 비용 및 명도 관련 제반 비용을 고려하여,

합리적인 예상 입찰가는 160,000,000원 (1억 6천만원)에서 175,000,000원 (1억 7천 5백만원) 사이로 판단됩니다.

현 시세 및 물건 상태를 고려하여 170,000,000원(1억 7천만원)을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.