나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경57370 [8] 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6 피브이395 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원일 · 평가일 2023.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,근린생할시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층중 제지1층 비01호외 9개호수로서
외벽:적벽돌 치장쌓기 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호:칼라알미늄샷시임.

이용상태

2021.03.02일자로 사용승인되고,
기호1.가:근린생활시설(사무실1,화장실1)로 이용중임.
기호2.나-기호10.차:다세대주택(각각 방1,거실,1,주방1,욕실겸화장실1,다용도실,현관)
으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비,급배수설비 및 승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서 근린생활시설 및 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2023타경57370 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 물건명: PV395 4층 402호

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6 (가좌로 62-7)

* 건물 연식: 2020년 준공 (2021.03.02 사용승인)

* 토지 면적: 20.99㎡ (약 6.35평) (토지 지분)

* 건물 면적: 34.18㎡ (약 10.34평) (건물 지분)

* 용도: 다세대주택 (집합건축물)

* 감정가: 246,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2021-03-09 (주식회사프로메테우스)

* 소유권이전신탁: 2021-03-09 (우리자산신탁주식회사)

* 근저당권 (말소기준권리): 2021-03-09 (삼양신용협동조합, 총 1,776,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2023-08-30 (삼양신용협동조합)

* 등기부상 총 채권액: 1,776,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양병우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-17 (참고: 현재 시점(2026년 8월) 대비 미래 날짜로 기재되어 있어, 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않을 것으로 판단됩니다.)

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 상세 임차인 정보가 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 수요를 충족하는 상권입니다.

* 인근 학교 및 주거 단지로 둘러싸여 있어 안정적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 북동측 인근에 서울홍은초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 2차 현황 보고서에 따르면 건물 내에 설치된 엘리베이터가 멈춰 있어 작동되지 않는 상태입니다. 이는 수리 비용 발생 가능성 및 거주 편의 저하의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 법규 제한

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

6.3. 기타

* 임대관계가 미상으로 파악되었습니다.

* 임차인 양병우의 전입일자가 현재 시점보다 미래로 기재되어 있어, 특이사항으로 간주되며 대항력은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 서울 서대문구 홍은동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 2020년 준공된 신축급 건물이나, 엘리베이터 작동 불량 상태는 주요 리스크 요인으로 파악됩니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

* 감정가(246,000,000원) 대비 최근 주변 시세(JSON 데이터 분석 결과 약 150,000,000원~207,000,000원)가 상대적으로 낮은 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 접근성이 양호한 지역의 소형 다세대주택입니다.

* 신축급 건물이라는 점에서 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 엘리베이터 수리 후에는 주거 가치가 더욱 향상될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 면적(34.18㎡)과 감정가(246,000,000원), 제공된 최근 매매 시세(JSON 데이터 분석 결과 약 150,000,000원~207,000,000원) 및 엘리베이터 작동 불량 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 180,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 시세와 리스크 요인을 감안하여 낙찰가율 73% 내외 수준으로 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.