나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경57370 [6] 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6 피브이395 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원일 · 평가일 2023.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,근린생할시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층중 제지1층 비01호외 9개호수로서
외벽:적벽돌 치장쌓기 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호:칼라알미늄샷시임.

이용상태

2021.03.02일자로 사용승인되고,
기호1.가:근린생활시설(사무실1,화장실1)로 이용중임.
기호2.나-기호10.차:다세대주택(각각 방1,거실,1,주방1,욕실겸화장실1,다용도실,현관)
으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비,급배수설비 및 승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서 근린생활시설 및 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울서부지방법원 2023타경57370 (6) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

물건의 소재지는 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6번지, PV395 건물 3층 302호이며, 신주소는 서울특별시 서대문구 가좌로 62-7 (홍은동)입니다.

건물의 용도는 다세대주택이며, 건축물대장상 주용도는 공동주택, 기타 용도는 근린생활시설 및 단지형 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

감정평가액은 274,000,000원입니다.

토지 면적은 23.38㎡ (약 7.07평)이며, 건물 면적은 38.08㎡ (약 11.52평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 삼양신용협동조합입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

건물은 2021년 3월 2일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물(PV395)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 등기부등본 상 말소기준권리(을1. 근저당, 2021년 3월 9일자)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약은 다음과 같습니다.

갑1: 소유권보존 (주식회사프로메테우스, 2021-03-09)

갑2: 소유권이전신탁 (우리자산신탁주식회사, 2021-03-09)

을1: 근저당 (삼양신용협동조합, 2021-03-09, 말소기준권리)

을2: 근저당 (삼양신용협동조합, 2021-03-09)

갑3: 임의경매 (삼양신용협동조합, 2023-08-30, 말소)

갑4: 압류 (서대문구, 2024-07-08, 말소)

위 권리 분석 결과, 을1(근저당)을 말소기준으로 을2(근저당), 갑3(임의경매), 갑4(압류)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

등기사항에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권개요"가 언급되어 있으나, 내용은 기재되어 있지 않아 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 1,776,000,000원입니다.

현재 파악된 임차인은 주영환이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력도 없는 것으로 나타났습니다. 따라서 본 건 매수 시 임차인으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

최근 주변 지역의 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다. (2026년 7월 기준)

* 홍은동 405-11번지 '엘씨빌' (2007년식, 66.35㎡/약 20.07평, 5층): 29,000만원에 거래됨. (평당 약 144.5만원)

* 홍은동 397-23번지 '명지하이츠빌' (2008년식, 49.44㎡/약 14.96평, 3층): 30,000만원에 거래됨. (평당 약 200.5만원)

* 홍은동 458번지 '금송힐스빌' (2002년식, 84.29㎡/약 25.50평, 2층): 49,000만원에 거래됨. (평당 약 192.2만원)

본 건은 2021년 3월에 사용승인된 신축 건물(PV395)로, 전용 면적은 38.08㎡(약 11.52평)입니다.

최근 거래 사례들을 보면, 유사 지역의 다세대 주택 거래 가격은 평당 약 144.5만원에서 200.5만원 수준을 형성하고 있습니다.

본 건은 연식이 훨씬 신축(2021년식)이라는 점과 소형 면적이라는 점에서, 최근 거래된 '명지하이츠빌' (2008년식, 3층)의 평당 가격(약 200.5만원)을 기준으로 보았을 때, 신축 프리미엄을 고려하면 평당 220만원~240만원 수준의 가격 형성이 가능할 것으로 추정됩니다.

감정가는 274,000,000원으로, 이는 약 237.8만원/평에 해당합니다. 신축 연식과 입지를 고려할 때 감정가는 현재 시장 상황과 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울홍은초등학교가 단지 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 기반 시설: 건물 내에는 급탕, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 설치되어 있습니다. (단, 현재 승강기 고장 상태)

6. 잠재적 리스크

* 승강기 고장: 2차 현황보고서에 따르면 건물 내 엘리베이터가 작동하지 않는 상태입니다. 수리 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 본 건물은 공동주택(다세대주택)과 근린생활시설이 함께 있어, 향후 건물 관리 및 운영 과정에서 소유주 간 의견 충돌 등 잠재적인 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본 토지는 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재하여 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 건물 내 임대 관계는 미상이나, 확인된 임차인(주영환)은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 건물(PV395)의 3층 다세대주택으로, 깔끔한 상태를 유지하고 있다는 장점이 있습니다. 서울 서대문구의 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋고 교통이 편리합니다. 소형 면적(약 11.52평)으로 1인 가구 또는 소규모 투자를 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

하지만 건물 내 엘리베이터가 고장 상태이며, 복합 용도 건물로서의 관리 이슈 가능성, 일부 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크도 존재합니다. 따라서 투자 결정 시 이러한 부분들을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건축 후 시간이 얼마 지나지 않아 감가상각이 적고 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 수요가 꾸준하며, 비교적 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

* 입지: 서대문구 홍은동의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지 지분을 포함한 일괄 매각으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 274,000,000원(약 237.8만원/평)입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 지역의 신축이 아닌 다세대 주택 거래가는 평당 약 144.5만원~200.5만원 수준을 보였습니다.

그러나 본 건은 2021년 사용승인된 신축 건물이라는 점에서 큰 메리트가 있습니다. 신축 연식을 감안하면 평당 220만원~240만원 이상의 가치 형성이 가능하며, 이는 감정가와 일치하는 수준입니다.

다만, 엘리베이터 고장으로 인한 수리 비용(약 1,000만원~2,000만원 추정)을 감안하여 입찰가 산정에 반영할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가 수준인 274,000,000원을 기준으로 하되, 엘리베이터 수리 비용을 고려하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 서울 서대문구 홍은동 395-6번지 인근 지역에 대해 특별히 명시된 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.