나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경57370 [4] 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6 피브이395 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원일 · 평가일 2023.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,근린생할시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층중 제지1층 비01호외 9개호수로서
외벽:적벽돌 치장쌓기 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호:칼라알미늄샷시임.

이용상태

2021.03.02일자로 사용승인되고,
기호1.가:근린생활시설(사무실1,화장실1)로 이용중임.
기호2.나-기호10.차:다세대주택(각각 방1,거실,1,주방1,욕실겸화장실1,다용도실,현관)
으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비,급배수설비 및 승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서 근린생활시설 및 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2023타경57370 (4)

1.2. 소재지

서울특별시 서대문구 홍은동 395-6, PV395 2층 203호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

202,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 17.29㎡ (약 5.23평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

삼양신용협동조합

1.9. 특이사항

공동담보 물건

1.10. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 2층 203호

* 사용승인일: 2021년 03월 02일

* 용도: 근린생활시설(사무실 1, 화장실 1), 다세대주택(방 1, 거실 1, 주방 1, 욕실겸화장실 1, 다용도실 1, 현관 1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남동측으로 차량 통행이 가능한 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 프로메테우스 (2021.03.09)

* 근저당권: 삼양신용협동조합 (2021.03.09, 채권최고액 1,776,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 삼양신용협동조합 (2021.03.09)

* 소유권 이전(신탁 말소): 주식회사 프로메테우스 (2022.04.19)

* 압류: 김포세무서장 (2022.06.14) - 말소

* 압류: 서대문구 (2023.02.07) - 말소

* 임의경매 개시 결정: 삼양신용협동조합 (2023.08.30, 사건번호 2023타경57370)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 07월 21일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 송

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2022년 02월 22일

* 확정일자: 2022년 02월 22일

* 배당신고일자: 2023년 10월 11일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권은 비고란에만 언급되었고, 별도 내용 없음. 일반적으로는 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (2026년 7월 기준 추정치)

* 엘씨빌 (2007년 준공, 66.35㎡): 290,000,000원 (약 20.0평)

* 명지하이츠빌 (2008년 준공, 49.44㎡): 300,000,000원 (약 14.9평)

* 금송힐스빌 (2002년 준공, 84.29㎡): 490,000,000원 (약 25.5평)

4.2. 시세 분석

본건은 2021년 3월 사용승인된 비교적 신축 건물(약 5년차)로, 주변 유사 연립/다세대 주택들의 최근 거래 사례를 볼 때, 면적 및 건물 상태를 고려한 시세 형성이 필요합니다.

제시된 거래 사례들은 대부분 15년 이상의 연식에도 불구하고 상당한 가격대를 형성하고 있습니다. 특히, 본건과 유사한 전용 면적(약 8.52평)의 다세대주택을 비교 대상으로 삼기에는 다소 면적이 크지만, 명지하이츠빌(약 14.9평)의 거래가 3억원임을 감안할 때, 본건의 경우 신축 연식의 장점을 바탕으로 유사하거나 다소 낮은 선에서 시세가 형성될 수 있습니다.

다만, 본건의 전용 면적(약 8.52평)은 최근 거래된 사례들에 비해 작으므로, 면적 대비 가격을 고려해야 합니다.

엘씨빌(약 20평) 2.9억원, 명지하이츠빌(약 15평) 3억원임을 고려하면, 평당 약 1450만원 ~ 2000만원 수준으로 추정됩니다. 본건(약 8.52평)에 이를 적용하면 약 1억 2천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추산할 수 있습니다.

하지만 감정가 2억 2백만원은 이러한 면적 대비 가격 추정치보다 높은 편이며, 신축 연식과 더불어 주변 환경 등을 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 학군: 서울홍은초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

* 주거 환경: 주거 지역으로서 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 엘리베이터 미작동

* 건물 내 설치된 엘리베이터가 멈춰있고 작동되지 않는 상태입니다. (2차 현황보고서 확인)

* 이는 건물 이용에 상당한 불편을 초래하며, 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 수리 비용 및 시기를 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권자가 다른 부동산에 대해서도 담보권을 가지고 있음을 의미합니다. 해당 사실 자체가 직접적인 리스크는 아니나, 권리 관계를 복합적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

6.3. 소형 면적

* 전용 면적이 28.16㎡ (약 8.52평)으로, 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다. 이는 향후 되팔거나 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

그러나 건물 엘리베이터의 작동 불능 상태는 큰 단점으로 작용할 수 있으며, 이에 대한 수리 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 감정가 2억 2백만원은 신축 연식을 감안한 것으로 보이나, 엘리베이터 문제로 인해 실제 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식: 2021년 사용승인된 건물로, 노후화 정도가 낮습니다.

* 우수한 입지: 서울 서대문구 내 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 소형 평형입니다.

* 엘리베이터 수리 시 가치 상승 기대: 엘리베이터 수리가 완료된다면 건물 가치 및 활용도가 크게 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 인수 보증금: 0원

상기 물건의 감정가는 2억 2백만원이며, 신축 연식과 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 엘리베이터 미작동이라는 중대한 하자 요인이 있어, 입찰 시에는 이 점을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 엘리베이터 수리 비용 및 가능성, 추후 되팔거나 임대 시 예상되는 가격 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.