나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경57370 [3] 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6 피브이395 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원일 · 평가일 2023.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,근린생할시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층중 제지1층 비01호외 9개호수로서
외벽:적벽돌 치장쌓기 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호:칼라알미늄샷시임.

이용상태

2021.03.02일자로 사용승인되고,
기호1.가:근린생활시설(사무실1,화장실1)로 이용중임.
기호2.나-기호10.차:다세대주택(각각 방1,거실,1,주방1,욕실겸화장실1,다용도실,현관)
으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비,급배수설비 및 승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서 근린생활시설 및 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경57370 (3)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6, PV395 2층 202호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 용도: 근린생활시설 및 단지형 다세대주택)

감정가: 207,000,000원

토지면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

토지 지분: 17.71㎡ (약 5.36평)

건물면적: 28.84㎡ (약 8.72평)

건물 지분: 28.84㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: PV395

- 총 층수: 지하 1층, 지상 5층

- 사용승인일: 2021년 03월 02일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 건축물대장상 총 토지 면적: 212.9㎡ (약 64.40평)

- 건축물대장상 총 건물 연면적: 533.93㎡ (약 161.55평)

- 총 세대수: 9세대 (다세대주택 기준)

1.2. 특이사항

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 폭이 확보된 도로(세로(가))와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 03월 09일자 삼양신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 본건 부동산에 존재하는 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

- 소유권 보존: 주식회사프로메테우스 (2021-03-09)

- 근저당: 삼양신용협동조합 (2021-03-09, 말소기준)

- 근저당: 삼양신용협동조합 (2021-03-09, 말소)

- 신탁재산 귀속: 주식회사프로메테우스 (2022-03-16)

- 주택임차권: 정지운 (2024-04-01, 말소)

- 압류: 김포세무서장 (2022-06-14, 말소)

- 압류: 서대문구 (2023-02-07, 말소)

- 임의경매: 삼양신용협동조합 (2023-08-30, 말소)

등기부채권 총액: 1,826,000,000원 (기록된 채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

임차인: 정지운 (정 )

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 400,000원

- 전입일자: 2022-03-16

- 확정일자: 2022-03-16

- 배당신고일자: 2023-10-31

- 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 실거래가 분석 (2026년 7월 기준)

- 홍은동 405-11번지, 엘씨빌 (2007년식 다세대, 66.35㎡): 290,000,000원 (약 1450만원/평)

- 홍은동 397-23번지, 명지하이츠빌 (2008년식 다세대, 49.44㎡): 300,000,000원 (약 2000만원/평)

- 홍은동 458번지, 금송힐스빌 (2002년식 연립, 84.29㎡): 490,000,000원 (약 1960만원/평)

4.2. 본건 시세 및 가치 분석

본건은 전용면적 28.84㎡ (약 8.72평)의 다세대주택입니다.

주변 실거래가를 고려할 때, 본 건의 시장 가격은 평당 약 1,450만원에서 2,000만원 수준으로 추정됩니다.

면적을 적용하면 약 1억 2,600만원에서 1억 7,400만원 범위로 볼 수 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않았고(2021년 사용승인) 주거지역 내 위치하나, 주변의 유사 물건 실거래가는 감정가(2억 700만원)보다 낮은 수준을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 초등학교(서울홍은초등학교) 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 건물 내부 시설

건물은 철근콘크리트 구조로, 엘리베이터, 급탕 및 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

다만, 현재 엘리베이터는 작동되지 않는 상태로 수리가 필요한 상황입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 엘리베이터 수리 필요

현재 건물 내 엘리베이터가 작동하지 않는 상태로, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 등에 따른 각종 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역을 확인한 결과, 본건 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

모든 권리관계는 매각으로 소멸 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

가장 큰 단점으로는 엘리베이터 작동 불량으로 인한 수리 비용 발생 가능성입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 신축 건물이라는 점을 고려하면 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 주변 시세 대비 감정가 괴리가 있어, 입찰 가격 책정에 따라 시세 차익 실현이 가능합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구나 소형 투자 물건을 찾는 수요층에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세와 감정가, 그리고 엘리베이터 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

감정가 207,000,000원 대비, 최근 시장 거래가 수준 및 수리 비용을 고려했을 때, 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가로 150,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.