나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경57370 [2] 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6 피브이395 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원일 · 평가일 2023.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,근린생할시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층중 제지1층 비01호외 9개호수로서
외벽:적벽돌 치장쌓기 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호:칼라알미늄샷시임.

이용상태

2021.03.02일자로 사용승인되고,
기호1.가:근린생활시설(사무실1,화장실1)로 이용중임.
기호2.나-기호10.차:다세대주택(각각 방1,거실,1,주방1,욕실겸화장실1,다용도실,현관)
으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비,급배수설비 및 승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서 근린생활시설 및 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 아래와 같습니다.

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경57370 (2)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6, PV395 2층 201호

용도: 다세대주택 (근린생활시설 포함)

감정가: 183,000,000원

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

건물면적: 25.46㎡ (약 7.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼양신용협동조합

특이사항: 공동담보 물건

2. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 아래와 같습니다.

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경57370 (2)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6, PV395 2층 201호

용도: 다세대주택 (근린생활시설 포함)

감정가: 183,000,000원

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

건물면적: 25.46㎡ (약 7.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼양신용협동조합

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건축물대장에 따르면, 본 건물(PV395)은 2020년 건축허가를 받아 2021년 3월 2일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 근린생활시설과 다세대주택으로 이용 중입니다.

서울홍은초등학교 주변으로는 주거 시설 외에 공원이나 소규모 상업 시설이 분포할 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권 보존: 주식회사 프로메테우스 (2021-03-09)

소유권 이전 신탁: 우리자산신탁주식회사 (2021-03-09)

근저당권: 삼양신용협동조합 (2021-03-09, 1,056,000,000원 및 720,000,000원)

임의경매 개시결정: 삼양신용협동조합 (2023-08-30, 2,211,893,479원)

말소기준권리는 2021년 3월 9일자 삼양신용협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 현재 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 서대문구 홍은동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 매매 사례를 볼 때, 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 면적 및 층수에 따라 3억원대에서 4억원대 후반까지의 시세를 형성하고 있습니다.

다만, 본 물건의 전용면적(25.46㎡)이 비교 대상 물건들보다 작다는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재 (교통사정 보통).

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 중 2층 (201호). 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 칼라알미늄샷시로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 2021년 3월 2일 사용승인된 건물로, 해당 호실은 방1, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실1, 다용도실, 현관 등으로 이용 중인 다세대주택으로 보입니다.

* 설비 내역: 급탕 및 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 갖춤.

* 주요 편의시설: 서울홍은초등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역 특성상 생활 편의를 위한 상업 시설들이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채권 회수를 위해 다른 담보물과 함께 묶여 경매에 나온 경우일 수 있습니다. 이는 해당 물건 자체의 가치와는 별개로 경매 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미작동 엘리베이터: 건물 내에 설치된 엘리베이터가 멈춰있고 작동되지 않는 상태입니다. 수리 시 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 이는 매수인의 부담이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 해당 부분에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 작은 면적: 건물 전용면적이 25.46㎡(약 7.70평)으로 소형 주거 공간입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대주택입니다. 서울 시내의 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 서울홍은초등학교와 근접한 점은 장점입니다.

하지만, 건물 내 엘리베이터가 고장 난 상태이며, 임대 관계가 불분명한 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 건물 면적이 작아 활용도 및 수요가 제한적일 수 있습니다.

매각으로 인해 권리상 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 공사비 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서대문구의 준수한 입지: 서울 시내에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다 (엘리베이터 제외).

* 소형 평수: 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 엘리베이터 수리비, 미상 임대료 등의 리스크를 고려하여 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 183,000,000원입니다.

최근 인근의 다세대주택 매매 사례를 면적당 가격으로 환산했을 때, 본 물건의 면적(25.46㎡)에 적용하면 약 110,000,000원 ~ 155,000,000원 범위의 시세가 추정됩니다.

고장 난 엘리베이터 수리비(추정 비용 발생), 임대 관계 미상으로 인한 명도 위험, 공동담보 물건이라는 특수성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시세 및 리스크 요인을 감안한 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 임차인 현황 등을 직접 확인하고, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.