나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경57370 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6 피브이395 지1층 비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원일 · 평가일 2023.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,근린생할시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층중 제지1층 비01호외 9개호수로서
외벽:적벽돌 치장쌓기 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호:칼라알미늄샷시임.

이용상태

2021.03.02일자로 사용승인되고,
기호1.가:근린생활시설(사무실1,화장실1)로 이용중임.
기호2.나-기호10.차:다세대주택(각각 방1,거실,1,주방1,욕실겸화장실1,다용도실,현관)
으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비,급배수설비 및 승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서 근린생활시설 및 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경57370 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 395-6, PV395 지1층 비01호

신주소: 서울특별시 서대문구 가좌로 62-7 (홍은동)

용도: 근린생활시설 (사무실 1개, 화장실 1개)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적

토지면적: 51.63㎡ (약 15.62평)

건물면적: 84.07㎡ (약 25.43평)

대지권 면적: 212.9㎡ (약 64.40평)

건축면적: 105.78㎡ (약 32.00평)

연면적: 533.93㎡ (약 161.51평)

1.4. 감정가

감정가: 535,000,000원

1.5. 건물 구조 및 이용

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 중 제지1층 비01호

사용승인일: 2021년 03월 02일

주요시설: 지하 1층 B01호 (근린생활시설/사무실), 9개 호수 다세대주택으로 이용 중

설비: 급탕 및 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍은초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로

토지는 세장형의 완경사 토지로서 근린생활시설 및 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중임.

본건 남동측으로 세로(가)와 접하여 차량 진출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사프로메테우스 (2021.03.09)

말소기준권리: 근저당 삼양신용협동조합 (2021.03.09, 채권최고액 1,056,000,000원)

총 등기부채권액: 1,776,000,000원

말소예정권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.3. 인수 보증금

0원.

3.4. 임차인 현황

임차인: 제이든씨앤디주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-11-01

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 제이든씨앤디주식회사. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 관련 자료 추가 확인 필요. 다만, 대항력은 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 의무는 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

본 건물은 총 5층 규모로, 지하 1층에는 근린생활시설(사무실) 1개 호실(본건)이 있으며, 지상 1층부터 5층까지는 다세대주택 9개 호실로 구성되어 있음.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 홍은동 지역은 주거 밀집 지역으로, 상업시설보다는 주거 기능이 우선시되는 지역임. 근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 가능하며, 안정적인 수요를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의 및 교육시설

주변에 서울홍은초등학교가 인접해 있으며, 다양한 주거 형태가 분포하여 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

2차 현황보고서에 따르면, 출입문 앞에 물이 고여 있는 상태이며 건물 내 엘리베이터가 작동하지 않고 멈춰있는 것으로 확인됨. 이는 건물 유지보수 상태에 대한 우려와 수리 비용 발생 가능성을 시사함.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>

대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

상기 여러 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 현황

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐수처리장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 토지이용계획상의 제한사항이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동의 주거 밀집 지역 내 위치한 지하 1층 근린생활시설(사무실)입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 깨끗하며, 인수할 권리나 보증금은 없습니다. 다만, 현장 조사 시 확인된 건물 내 엘리베이터 작동 불량 및 출입문 앞 물 고임과 같은 하자 사항은 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 지역의 주거 환경을 고려할 때, 상가로서의 직접적인 높은 수익률보다는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대하는 투자나, 실사용 목적의 접근이 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서대문구 홍은동의 안정적인 주거지역 내 입지.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 활용이 용이함.

* 제3종일반주거지역으로, 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 535,000,000원

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준점으로 활용.

* 엘리베이터 작동 불량, 출입문 앞 물 고임 등 현장 상태에 따른 예상 수리 비용.

* 향후 해당 상가의 임대 수익률, 공실률 및 주변 시세.

* 본 물건의 잠재적 리스크 및 투자 기간 고려.

보수적인 접근으로 감정가의 80~90% 수준인 428,000,000원에서 481,500,000원 사이를 예상합니다. 본 예상가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 상황 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.