나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1596 [9] 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주거지대로 제반 입지여건은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심접근이
용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 지2층 비201호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.08.28)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 내부미상
바 닥 : 내부미상
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호 : 통칭 B201, B202, B203, B204)으
로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지로서 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특
별시도시계획조례))<건축법>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택
내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매참여시 이 점 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1596 (9)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 30-19, 스카이뷰 1층 101호

용도: 공부상 근린생활시설(학원), 현황 다세대주택(원룸형 4개)

감정가: 402,000,000원

토지면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

건물면적: 59.16㎡ (약 17.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동에 위치하며, 연세대학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대로 형성되어 있습니다.

제반 입지여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심 접근성이 양호하여 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

소유권자는 전종국이며, 2019년 9월 30일에 소유권보존 등기가 되었습니다.

말소기준권리는 2019년 9월 30일 접수된 광주은행의 근저당(채권액 3,120,000,000원)입니다. 이 권리는 매각으로 소멸됩니다.

김현규 소유의 주택임차권(을2, 보증금 85,000,000원, 확정일자 2020-01-20)은 말소 대상입니다.

본 경매를 신청한 채권자는 김현규(강제경매, 채권액 104,726,710원)입니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 김 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-18 (또는 2020-01-28), 확정 2020-01-20, 배당신고 2023-05-18. 대항력 없음.

* 전 : 보증금 60,000,000원, 차임 230,000원, 전입 2020-12-28, 확정 2020-12-28, 배당신고 2024-12-03. 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 전입 2021-09-17. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 전입 2022-06-17. 대항력 없음.

모든 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되므로 인수할 보증금은 0원입니다.

물건명세서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 등기부등본 및 현황 조사 시 추가적인 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대학가에 위치하여 학생 및 젊은 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물이 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중인 점은 임대 수익 창출 측면에서 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

연세대학교 인근에 위치하여 교육 및 문화 시설 접근이 용이합니다.

주변 대학가 상권을 통해 다양한 식당, 카페, 편의점 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

자연경관지구에 속해 있으나, 주변 개발 현황을 고려할 때 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이 인지되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 공부상 용도는 근린생활시설(학원)이나, 현황은 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며 PIT 부분을 주택 내부로 사용하면서 세대수가 증가한 것으로 추정됩니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등으로 인해 법적 절차가 복잡할 수 있으므로, 권리분석 및 낙찰 후 절차 진행에 신중을 기해야 합니다.

임대관계가 일부 미상으로 기재되어 있어, 현장 확인 시 추가 임대차 관계를 파악하고 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. (단, 현재까지 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 연세대학교 인근의 우수한 입지에 최신 건물(2019년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다.

현재 원룸형으로 개조하여 다수의 임대 수익을 창출할 수 있는 구조로 이용되고 있어 투자 가치가 있습니다.

그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 현황 이용 용도 불일치 문제는 잠재적 리스크로 작용합니다.

복잡한 권리관계 및 중복 사건 등도 고려해야 할 사항입니다.

신중한 권리분석과 현장 확인을 통해 리스크를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 연세대학교와 인접한 대학가 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

수익형 부동산: 현재 4개의 원룸으로 활용, 즉시 임대 수익 창출 잠재력 보유.

신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 유지보수 비용 부담이 적음.

토지 지분: 넓은 토지 지분(44.88㎡)은 향후 재건축 또는 개발 시 유리하게 작용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 402,000,000원입니다.

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(59.16㎡)의 2004년식 건물이 2026년 3월 370,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 2019년식으로 신축성이 뛰어나며, 연희동 일대 시세 및 감정가액을 고려할 때 400,000,000원 내외의 가치를 지닌 것으로 평가됩니다.

그러나 위반건축물 등재, 복잡한 권리관계 등의 리스크 요소를 감안하여, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성 및 예상 수익률을 고려해야 합니다.

이에 따라, 본 물건의 적정 입찰가는 350,000,000원으로 예상합니다. (이는 감정가의 약 87% 수준으로, 신축성 및 입지 우수성을 반영하되 리스크 요소를 감안한 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.