나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1596 [8] 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주거지대로 제반 입지여건은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심접근이
용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 지2층 비201호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.08.28)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 내부미상
바 닥 : 내부미상
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호 : 통칭 B201, B202, B203, B204)으
로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지로서 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특
별시도시계획조례))<건축법>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택
내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매참여시 이 점 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1596 (8)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 4층402호

용도: 다세대주택 (현황: 원룸형 4개 호실)

감정가: 382,000,000원

토지면적: 85.30㎡ (약 25.8평)

건물면적: 112.46㎡ (약 34.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 위반건축물 (세대수 증가)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 광주은행 근저당권 (접수일자: 2019-09-30, 권리금액: 3,120,000,000원)

임차인 현황:

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-16, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-15, 대항력 없음. (전세권 설정권자이나 말소됨)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-12, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-10, 확정일자 2020-11-11, 배당신고일자 2024-12-10, 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재됨)

기타 권리사항: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음 (세대수 증가). 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부내용 미상).

주의 문구: 황 임차인은 확정일자 및 배당신고일자가 있으나, 배당받지 못한 보증금이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 대학가 인근 지역으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 연세대학교와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인근 노선버스 정류장 이용이 편리하며, 성산로를 통한 도심 접근성이 양호함.

주변 편의시설: 대학가 주변으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임.

혐오시설: 제공된 정보에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 별도의 외부 검색은 불가합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 세대수 증가 및 PIT 부분의 불법 용도 변경이 확인됨. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물 사용 제한 등의 불이익으로 이어질 수 있으며, 향후 매각 또는 재건축 시 문제가 될 수 있음.

중복사건, 중복병합, 공동담보: 복수의 사건이 병합되었거나 공동담보로 묶인 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있음. (단, 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 예정임.)

이용현황과 공부상 현황 불일치: 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택(원룸형 4개)으로 이용 중임. 이는 위반건축물 사유와 연관됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2018/2019년 준공) 대비 우수한 입지(연세대학교 인근)와 내부 원룸형 4개 호실 활용 가능성으로 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위반사항으로 인한 추가 비용 발생 또는 건물 가치 하락 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 연세대학교 인근의 우수한 입지로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 1개 호실 내부에 4개의 원룸형으로 구성되어 있어 임대 수익 극대화 가능성.

* 건축 연도가 비교적 최신(2019년 준공)임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 382,000,000원

주변 최근 매매가를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 평당 약 530만원 ~ 640만원 수준으로 확인되었습니다. 본건의 전용면적 112.46㎡(약 34평)에 이를 대입하면 잠재적 시장가치는 6억원 이상으로 추정될 수 있습니다.

그러나 본건은 위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황 이용 불일치 등의 중대한 하자를 가지고 있어, 이러한 리스크 요인을 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 감정가가 이러한 리스크를 어느 정도 반영했는지, 또는 시장에서 위반건축물에 대한 할인이 어느 정도로 적용되는지에 따라 입찰가 산정에 차이가 발생할 수 있습니다.

따라서, 투자 위험성을 고려하여 감정가 수준에서 접근하거나, 위반 건축물 관련 복구 비용 및 잠재적 손실을 충분히 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 위반건축물 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. (단, 위반건축물 해소 가능성 및 복구 비용, 추가적인 권리관계 변동 가능성 등을 면밀히 재확인해야 합니다.)

핵심 예상 입찰가: 420,000,000원 (잠재적 가치와 리스크를 고려한 보수적 추정치)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.