나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1596 [7] 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주거지대로 제반 입지여건은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심접근이
용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 지2층 비201호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.08.28)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 내부미상
바 닥 : 내부미상
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호 : 통칭 B201, B202, B203, B204)으
로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지로서 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특
별시도시계획조례))<건축법>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택
내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매참여시 이 점 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1596 (7)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 4층 401호

용도: 다세대주택 (공부상 제2종근린생활시설(학원) 혼재)

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 88.72㎡ (약 26.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물면적: 116.96㎡ (약 35.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 4층

사용승인일: 2019년 08월 28일

1.4. 매각 정보

감정가: 4억 1백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동에 소재하며 "연세대학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 성산로를 통한 도심 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 인접 도로

본건은 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

본 물건에는 총 5명의 임차인이 등록되어 있으며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 김

보증금: 1억원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-22, 확정일자: 2021-02-24, 배당신고일자: 2024-08-20, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 1억 1천만원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-12-06, 확정일자: 2019-12-06, 배당신고일자: 2024-05-29, 대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 5천만원, 차임: 40만원, 전입일자: 2022-03-02, 확정일자: 2023-11-20, 배당신고일자: 2024-10-08, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 1억 2천만원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-10-10, 확정일자: 2019-10-10, 배당신고일자: 2024-09-30, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-02-03, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음

총 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2. 등기부상 권리관계

* 소유권보존: 전종국 (2019-09-30)

* 근저당권: 광주은행 (31억 2천만원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김나연 (1억 1천만원) - 말소 (2024-05-29)

* 강제경매: 채권액 약 1억 4백만원 - 말소 (2024-07-29)

1.2. 3. 인수되는 권리 및 채권 총액

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 약 32억 3천만원 (말소기준권리 포함)

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1. 상권 분석

본건은 대학가 인근에 위치하여 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 연세대 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 생활 편의시설 및 건물 이용 상태

기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택(원룸형 4개 호실)으로 이용 중입니다.

1.3. 3. 주변 시세 동향

제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다. (본건과 직접적인 단지 내 거래는 아니므로 참고용입니다.)

* 연희그린빌라 (2004년식, 61.45㎡ 전용): 2026년 3월 3.7억원 거래

* (219-15) (1986년식, 44.37㎡ 전용): 2026년 3월 2.85억원 거래

* 연희빌라에이동 (1991년식, 35.4㎡ 전용): 2026년 3월 1.9억원 거래

본건은 2019년 사용승인된 신축 건물로, 위 사례들과 비교 시 건물 연식은 가장 우수합니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1. 위반건축물 및 공부와의 차이

공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도(주택, 원룸형 4개 호실)가 상이하며, PIT 부분을 주택 내부로 사용하여 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 세대수 증가로 인한 위반으로, 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

1.4. 2. 기타 특수 물건 정보

본건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 얽혀있을 가능성이 있어 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.4. 3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 4. 혐오시설 유무

현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 신축 건물로서 입지 조건은 양호하나, 위반건축물 등재 및 용도 불일치로 인한 법적 리스크가 매우 큰 편입니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없으나, 위반건축물로 인한 원상복구 비용이나 이행강제금 부담을 고려해야 합니다. 복잡한 권리관계(중복사건, 공동담보)도 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축 건물로 건물 자체의 가치는 잠재적 보유

* 대학가 인근으로 주거 수요 풍부 (원룸 형태 활용 시)

1.7. 예상 입찰가

상기 제반 사항, 특히 위반건축물에 따른 잠재적 비용 및 행정적 리스크를 고려할 때, 감정가 4억 1백만원 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 2억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.