나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1596 [6] 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주거지대로 제반 입지여건은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심접근이
용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 지2층 비201호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.08.28)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 내부미상
바 닥 : 내부미상
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호 : 통칭 B201, B202, B203, B204)으
로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지로서 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특
별시도시계획조례))<건축법>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택
내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매참여시 이 점 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1596 (6)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 3층302호

건물명: 스카이뷰

용도: 다세대주택 (현황: 원룸형 주택 4개호)

감정가: 405,000,000원

토지면적: 45.24㎡ (약 13.69평)

건물면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

사용승인일: 2019년 8월 28일

위반건축물 여부: 등재됨 (세대수 증가)

기타사항: 공부상 용도 근린생활시설(학원)이나 현황 주택으로 이용 중. PIT 부분을 주택 내부(제시외건물)로 사용.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서대문구 연희동, 연세대학교 서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대.

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심 접근이 용이. 전반적인 교통 여건은 보통 수준.

* 토지 형태: 인근 지대 대비 완경사 사다리형 토지.

* 접근 도로: 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 총 채권액: 약 3,260,000,000원

* 말소기준권리: 2019년 9월 30일 접수된 광주은행 근저당권 (을1)

* 소멸 대상 권리:

* 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 없음.

* 보증금 인수: 0원

* 주요 임차인 현황 (대항력 없음):

* 강수한: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-01-24.

* 윤성인: 보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2022-02-21, 확정 2023-12-13.

* 전현준: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-12-02, 확정 2019-12-22.

* 전현준 (1차 보증금 증액분): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-12-02, 확정 2021-12-02.

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 중복병합사건으로 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있으나, 권리관계상 인수되는 내역은 없음.

1.3. 상권분석

* 위치: 대학가 상권의 중심부에 위치하여 유동 인구가 풍부함.

* 주변 시설: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어짐.

* 주요 특징: 연세대학교 인근으로 학생 및 젊은층을 대상으로 한 상권 발달 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 접근성이 양호하며, 주요 간선도로인 성산로를 통한 도심 접근성이 뛰어남.

* 교육: 연세대학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 교육 시설이 위치. (상대보호구역)

* 편의시설: 대학가 인근으로 식당, 카페, 편의점 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 건축물 상태: 2019년 신축 건물이나, 위반건축물 등재로 인한 행정 제약이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장에 위반건축물(세대수 증가)로 등재되어 있어, 이행강제금 부과 및 시정명령 등의 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 토지 형태 및 도로: 완경사 토지와 막다른 도로(폭 약 4m)에 접해 있어, 건축 및 차량 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 이용 현황: 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있어 원상복구 등 추가 조치가 필요할 수 있습니다.

* 복합 경매 사건: 중복사건, 공동담보, 중복병합사건으로 인해 경매 절차의 복잡성 및 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 연세대학교 인근의 우수한 입지를 갖춘 다세대주택으로, 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 위반건축물 등재 및 현황 이용과 공부상 용도 차이에 따른 리스크가 존재합니다.

* 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자는 보증금 반환 의무를 부담하지 않을 것으로 보입니다.

* 위반건축물 해소 및 원상복구 비용, 잠재적인 이행강제금 등을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 연세대학교 인근 대학가 지역으로, 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 즉각적인 대규모 수리가 필요하지 않습니다.

* 원룸형 활용: 현재 원룸 4개호로 이용 중인 현황을 고려할 때, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세차익 기대: 지역 개발 가능성 및 향후 위반건축물 해소 시 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 405,000,000원

* 현황 면적: 건물 59.63㎡ (약 18.04평)

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 연희그린빌라 (61.45㎡, 2004년식): 370,000,000원 (약 2,017만원/평)

* (219-15) (44.37㎡, 1986년식): 285,000,000원 (약 1,930만원/평)

* 연희빌라에이동 (35.4㎡, 1991년식): 190,000,000원 (약 1,597만원/평)

* 본건 고려 사항:

* 비교적 신축(2019년)이라는 장점.

* 대학가 핵심 입지.

* 위반건축물, 완경사, 막다른 도로 등 리스크 요인.

* 권리 분석: 인수 보증금 0원.

* 종합 의견: 주변 시세 및 감정가, 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 330,000,000원 (삼억 삼천만원)

* 이유: 감정가의 약 81.5% 수준이며, 신축 건물 이점과 리스크 요인을 고려한 가격입니다.

혐오시설 검색 결과:

서울특별시 서대문구 연희동 30-19번지 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 대학가 지역으로, 일반적인 편의시설이 발달해 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.