나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1596 [5] 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주거지대로 제반 입지여건은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심접근이
용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 지2층 비201호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.08.28)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 내부미상
바 닥 : 내부미상
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호 : 통칭 B201, B202, B203, B204)으
로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지로서 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특
별시도시계획조례))<건축법>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택
내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매참여시 이 점 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경1596 (5) 부동산 강제 경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 3층 301호에 소재하고 있으며, 감정가는 406,000,000원입니다. 토지 면적은 44.88㎡ (약 13.57평)이며, 건물 면적은 59.16㎡ (약 17.89평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 이 입니다.

1.1. 건물 현황

* 건물명: 스카이뷰

* 주소: 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20 (연희동)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 4층 (본건 3층 301호)

* 사용승인일: 2019년 8월 28일

* 공부상 용도: 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(학원)

* 현황 용도: 주택 (원룸형 4개호로 추정, 공부상 근린생활시설)

* 면적:

* 토지 면적: 44.88㎡ (약 13.57평)

* 건물 전용 면적: 59.16㎡ (약 17.89평)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서대문구 연희동, 연세대학교 서측 인근

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 노선버스 정류장 위치, 성산로를 통한 도심 접근 양호

* 토지: 인근지대 대비 완경사 사다리형 토지

* 도로: 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 과밀억제권역 등

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 9월 30일 접수된 광주은행 근저당 (을1)

* 소멸주의: 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없음. (등기부상 을2 주택임차권은 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 성 : 보증금 80,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2021.05.20, 배당신고 2026.01.05. 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.01.17, 확정 2020.01.20, 배당신고 2023.06.28. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2019.11.20, 배당신고 없음. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2019.11.20, 배당신고 2025.07.07. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021.12.20, 배당신고 2024.09.30. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

1.4. 상권분석

* 배후수요: 연세대학교 인근으로 학생, 교직원, 젊은 직장인 등 풍부한 임대 수요 예상

* 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음

* 상권 특징: 대학가 상권의 특성상 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있으나, 대규모 상권 확장보다는 특정 수요층에 의존적

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 대학가 주변으로 활기찬 분위기이며, 주거 선호 지역

* 편의시설: 근린생활시설 및 인근 편의시설 이용 가능

* 교통: 대중교통 이용 편리, 도심 접근성 양호

* 교육시설: 연세대학교 인근, 상대보호구역으로 지정

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 세대수 증가로 인한 위반 사항으로 추정됩니다. 이행강제금 부과, 원상복구 등의 책임이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상에는 근린생활시설(학원)로 되어 있으나, 현황은 주택(원룸형 4개호)으로 이용 중입니다. 또한 PIT 부분을 주택 내부로 사용하여 위반 건축물에 해당됩니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등으로 인해 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 임대차 현황: 대항력 없는 임차인으로 분석되나, 배당 신고일자 등을 고려하여 실제 명도 시점 및 절차를 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: PIT 부분에 대한 별도 확인 및 처리 필요.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동, 연세대학교 인근의 우수한 입지를 갖춘 다세대주택입니다. 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 건축물대장상 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 현황 용도 불일치, PIT 부분의 불법 증축 의혹 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 위반 건축물에 대한 이행강제금 및 원상복구 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대학가 배후 수요: 연세대 등 인근 대학의 학생 및 교직원 대상의 꾸준한 임대 수요 확보 가능

* 도심 접근성: 서울 주요 도심으로의 접근성이 용이하여 직주근접 수요 충족

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 관리 상태 양호 예상

* 합리적 감정가: 향후 시세 상승 잠재력 고려 시, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성

1.9. 예상 입찰가

감정가 406,000,000원을 기준으로, 본건의 전용 면적(59.16㎡, 약 17.89평)과 신축 연식(2019년)을 고려할 때, 주변 시세는 평당 약 2,000만원~2,200만원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 시세 범위: 약 3억 5,800만원 ~ 3억 9,300만원

그러나 본 물건은 위반 건축물 등재, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, PIT 부분의 불법 이용 등 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이에 따른 이행강제금 및 원상복구 비용 발생 가능성을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 3억 6천만원 ~ 3억 9천만원 사이에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다. 실제 입찰가 결정 시에는 위반 건축물 해소 비용, 명도 비용 등을 추가적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

주변에는 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 관련 정보를 찾을 수 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.